Taper jeg arv når far har solgt barndomshjemmet billig til broren min?

Spørsmål:

Hei!

Jeg har kranglet med min far i mange år, og vi er ikke lenger på talefot. Min bror er favoritten og er jevnlig på besøk.

Nå har jeg fått vite at pappa har solgt huset til broren min for en sum langt under markedspris. Kan han gjøre det?

Kan jeg kreve penger av min bror når faren vår dør, og det er tid for arveoppgjør? For noe må jeg vel ha rett på?

Hilsen en datter

Svar:

Hei!

Du skriver ikke om faren din sitter i uskiftet bo. Uskiftet bo betyr at man har utsatt arveoppgjøret etter ektefellen som døde først, til også den lengstlevende ektefellen går bort.

Det er forskjellige regler, avhengig av om han sitter i uskiftet bo eller ikke.

Uskiftet bo

Hvis han sitter i uskiftet bo, er det begrensninger i hvordan han kan disponere formuen. Det å sitte i uskiftet bo, innebærer at han forvalter arven etter sin ektefelle, helt til også han selv går bort.

For å sikre at ikke arven etter ektefellen forsvinner, finnes det regler for hva han kan gjøre når han sitter i uskiftet bo.

Det er begrensninger i hvilke gaver man kan gi fra uskifteboet. Det å selge noe billig, regnes også som gave i lovens forstand. Man kan ikke gi gaver «som står i misforhold til formuen i uskifteboet».

Det betyr at størrelsen på gaver man kan gi, avhenger av hvor stor formuen er. En gave på kr 100 000 er ikke så mye hvis formuen er kr 100 millioner. Men det er noe helt annet hvis formuen er kr 200 000.

I de fleste tilfeller vil det å gi bort huset sitt, være en så stor del av den totale formuen at det rammes av forbudet. Med mindre far har annen, stor formue, vil det også være tilfellet her.

Rettspraksis viser at definisjonen av «misforhold til formuen i boet» har en faresone mellom 10 og 30 prosent av formuen. Gis det bort under 10 prosent av formuen, vil det omtrent aldri rammes av forbudet. Gis det bort mer enn 30 prosent, vil det omtrent alltid rammes av forbudet.

Hvis gaven er så stor at den rammes av forbudet, kan du kreve den omstøtt. Det betyr at du kan kreve at broren din tilbakebetaler gavens verdi. Det er altså ikke et krav om at han tilbakefører selve eiendommen, men han må tilbakebetale verdien av den.

Men her kommer et veldig viktig poeng: du kan ikke vente til far har gått bort, og deretter kreve penger av din bror. Det gjelder en absolutt frist for å reise søksmål: innen ett år etter at du fikk kunnskap om at gaven var gitt, må du ta ut søksmål. Hvis fristen oversittes, mister du retten til å kreve dette omgjort.

Det hjelper ikke å ta opp dette med far og bror, det er bare et søksmål mot dem som avbryter fristen. Venter du til far har gått bort, for så å kreve kompensasjon fra din bror, er det sannsynligvis for sent.

Hvis gaven er såpass «liten» at den ikke rammes av forbudet, er spørsmålet om det var meningen at dette var en gave som skulle avkortes i arven. Se mer om dette under punktet «Ikke uskiftet bo».

Den gamle arveloven hadde for øvrig et absolutt forbud mot å gi bort fast eiendom, uavhengig av formuens størrelse. Det var ikke tillatt å gi bort eiendom uansett, uavhengig av hvor stor formuen ellers var. Dette er ikke videreført i den nye loven, men vil fortsatt gjelde hvis overføringen skjedde før 1. januar 2021. Der er det også en frist for å reise søksmål innen ett år etter at man fikk kunnskap om at gaven var gitt.

Ikke uskiftet bo

Hvis faren din ikke sitter i uskiftet bo, for eksempel fordi han er skilt eller ugift, gjelder andre regler.

Når man ikke sitter i uskiftet bo, er det ikke begrensninger på hva man kan gjøre med sin formue mens man lever. Ingen har plikt til å etterlate seg arv.

Spørsmålet blir da om dette er ment å være en ren gave uten noen ytterligere konsekvenser, eller om det er meningen at dette skal hensyntas for deg når den endelige arven skal fordeles. Det er et spørsmål om det er gitt en gave som skal avkortes i arven eller ikke.

For at en gave skal avkortes i arven, må det ha vært en betingelse for gaven da den ble gitt. Far må ha sagt til din bror at betingelsen for at han får kjøpe eiendommen billig, er at gaven avkortes i din brors arv når den tid kommer. Betingelsen må ha vært gitt senest samtidig med at gaven ble gitt. Dersom din far ikke satte dette som betingelse da eiendommen ble solgt, kan han ikke komme etterpå å sette det som en betingelse nå.

I mange tilfeller har ikke foreldrene tenkt så nøye gjennom konsekvensene av slike disposisjoner. Selv om dere ikke har vært på talefot på flere år, burde du begynne med å snakke med din far, og høre om det faktisk er slik at han har ment å gi din bror en fordel som du ikke skal ha. Hvis svaret på det er ja, er det ikke så mye du får gjort.

Hvis svaret på det er nei, har han ikke mulighet til å rette opp dette ved å nå bestemme at avkorting var en betingelse for gaven. Hvis han ikke bestemte det da gaven ble gitt, er det for sent nå. Da må han heller rette opp dette ved å lage et testament, hvor du tildeles noen ekstra verdier.

Den siste muligheten er spørsmålet om dette er livsdisposisjon eller dødsdisposisjon.

Når man sier at det ikke er begrensninger på hva man kan gjøre med sin formue mens man lever, så er det en sannhet med modifikasjoner. Man kan ikke gjøre «dødsdisposisjoner». Hvis man disponerer formuen på en måte som ikke får betydning før etter sin egen død, er det å regne som en dødsdisposisjon. For at den skal være gyldig, må den være nedfelt i testament.

Hvis for eksempel far fortsetter å bo i huset, og dekker alle utgiftene, så er det fort gjort at dette kan regnes som en «dødsdisposisjon». Da er det muligheter for at disposisjonen ikke er gyldig.

Uansett hvilke av disse tilfellene som passer på din situasjon, er det lurt å kontakte en advokat for å få en vurdering av din rettslige posisjon.

Hilsen advokat Anders G. Haug

Les flere ekspertsvar om bolig her.

Mer fra Klikk+: Samleside | Historie | Underholdning

Søsknene er ikke på talefot. Hva gjør man når han arver hytta, og hun annekset?

Vi har overført hytta til vår sønn som forskudd på arv. Hvordan kompenserer vi vår datter?