Boligpriser
Oslo kommune bruker hundrevis av millioner på å presse opp boligprisene
Mener de ikke har noe annet valg.
- Dette er det mange vil beskrive som en usunn vekst som ingen ønsker seg.
Dette sa administrerende direktør Christian Dreyer i Eiendom Norge etter at han la frem de siste boligpristallene for juli. Det er spesielt boligprisveksten i Oslo som bekymrer.
Både IMF og OECD har lenge advart mot altfor høye boligpriser i Norge, som kan føre til en boligboble og gjeldskrise.
Les også: - Leiligheter i Oslo kan stige 25 prosent i år
Vanvittig prisvekst
Obos meldte om en prisøkning i Oslo på 5,9 prosent på bare én måned. Totalt har prisene i hovedstaden steget med 15,2 prosent på ett år - og nesten 50 prosent de siste fem årene.
100.000 kroner per kvadratmeter på mindre leiligheter er nå snart mer regelen enn unntaket i store deler av hovedstaden. 24 kvadratmeter 1-roms leilighet på Grünerløkka? Nesten 2,7 millioner.
En ny fireroms familieleilighet på under 90 kvadrat, på ikke spesielt sentrale Løren, koster 6-8 millioner kroner.
Årsaken? Stor etterspørsel og få boliger ute til salgs.
Mange årsaker
Situasjonen bekymrer ikke politikerne. Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen (MDG) sa denne uken at det ikke var «noen menneskerett å bo innenfor Ring 2», og at sammenlignet med situasjonen etter etter krigen, er det ikke særlig ille.
Andre har derimot omtalt det hele som boligkrise, og det har den siste tiden blitt pekt på flere syndebukker til hvorfor situasjonen har oppstått:
Det har blitt bygget for få og for dyre boliger over lang tid. Det er skattemessig for lønnsomt å investere i bolig sammenlignet med andre typer investeringer. Økt innvandring. Sentralisering.
Alle disse punktene er med på å trekke opp prisene.
Hvem får kommunal bolig?
- Ordinære kommunale boliger tildeles etter Oslo kommunes forskrift av 07.05.2003 om tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune. Målgruppen til forskriften er personer som ikke selv eller ved hjelp av andre former for offentlig boligbistand greier å skaffe seg egnet bolig.
- Antallet søkere til kommunal bolig har tradisjonelt vært høyere enn antallet ledige boliger. Når det er flere som fyller grunnkriteriene i forskriften enn det er ledige boliger foretas det en prioritering blant kvalifiserte søkere. Dette innebærer at det er de mest vanskeligstilte av de vanskeligstilte som tilbys kommunal bolig.
- Det heter i instruks til forskriften at: «Ved vurderingen av hvem som har det mest påtrengende boligbehov, vektlegges medisinske og/eller sosiale forhold.» Videre følger det av instruksen at høyest prioritet skal gis til flyktninger som skal førstegangsbosettes, søkere som ikke har egnet bolig ved utskrivelse fra institusjon/fengsel og hvor boligtildelingen anses å være et viktig ledd i rehabiliteringen og byfornyelseshusstander, der boligtildeling er nødvendig for gjennomføring av ønsket byfornyelse i kommunen.
- Den kommunale boligmassen benyttes i økende grad til å bosette flyktninger. Husstander med hovedproblematikk knyttet til spekteret rus og psykiatri står for en tilsvarende andel. Den største gruppen som får tildelt kommunal bolig er likevel en uensartet gruppe med «andre problemer» som har generell helseproblematikk, barnevernproblematikk, mishandling, sosial stigmatisering eller store økonomiske problemer.
Kilde: Oslo kommune
Offentlige subsidier presser opp etterspørselen
En årsak som færre ønsker å snakke om, er statens og kommunenes subsidiering av boliger til personer som ikke har råd til å bo i de store byene.
Dette skjer både ved utdeling av penger, samt kjøp av boliger som leies ut til redusert pris.
Personer som normalt ville flyttet til områder med lavere boligpriser, kan bosette seg i et av verdens mest pressede boligmarkeder ved hjelp av kommunal og statlig støtte. Dette fører til at boligprisene presses ytterligere oppover.
Over 100.000 boliger - blir stadig flere
Ved utgangen av 2015 var det ifølge SSB totalt 107.129 kommunale boliger i Norge.
Av disse ligger 12.643 i Oslo. Bare ca. 1700 av disse er forbeholdt omsorgsboliger, personer med nedsatt funksjonsevne, psykisk utviklingshemmede, eldre eller lignende grupper. Resten tildeles etter søknad.
Og antallet boliger øker: Staten har i 2016 avsatt over én milliard kroner i direkte bidrag for å hjelpe kommunene med å kjøpe rundt 2000 nye kommunale boliger i år.
Oslo Kommune har kjøpt 154 nye boliger så langt i år i det brennhete markedet - primært i dyre bydeler. Snittprisen er over tre millioner kroner per bolig.
Les også: Oslo kommune har kjøpt boliger for over en halv milliard
- Kommunen er aktive i budrunder, og bidrar til at mange boliger blir stadig dyrere, sier Christian Dreyer i Eiendom Norge til Side3.
- I en by er kommunens andel av kjøpene begrenset, men i Oslo som er så presset, er kommunen en stor aktør. De bidrar nok også i mange budrunder som de ikke når opp i, og da bidrar de til å presse opp prisene, påpeker han.
Stor kommunal støtte
Husleien på kommunale boliger i Oslo følger egentlig en sats basert på laveste markedspris, men justeres også etter hva leietaker kan betale gjennom en ordning kalt BKB - Bostøtte for Kommunale Boliger. Jo dårligere råd man har, jo mindre betaler man.
I fjor var det 4817 kommunale leietakere i Oslo - omtrent halvparten - som fikk ekstra redusert leie gjennom BKB på til sammen 338 millioner kroner. I tillegg har kommunen også et kommunalt boligtilskudd (KBT) som går til personer på trygd eller pensjon. Dette er en langt mindre omfattende ordning, som i fjor utgjorde en ekstra støtte på totalt 45,3 millioner kroner.
Til sammenligning var det i hele landet 17.704 husstander som fikk kommunal bostøtte. Det betyr at mer enn 1 av 4 husstander som mottar bostøtte i Norge, bor i Oslo. Dette selv om 6 av 7 husstander er utenfor hovedstaden.
22.942 husstander får statlig hjelp til å bo i Oslo
I tillegg til de kommunale boligene, finnes det flere offentlige støtteordninger som er med på å presse opp boligprisene i byene.
Husbanken melder de delte ut nær tre milliarder kroner i fjor i statlig bostøtte til totalt at 141.770 husstander.
702 millioner av dette gikk til å hjelpe 22.942 husstander i Oslo. I snitt fikk de 30.599 skattefrie kroner.
Beløpet husstandene i Oslo fikk er 63% høyere sammenlignet med mottakere i resten av landet.
I 2015 var det i tillegg 18.862 husstander som fikk sosialhjelp i Oslo - og disse fikk betydelig mer i stønad enn det som er vanlig i resten av landet.
Flytte trygdede ut av byen?
Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika sier til Side3 at det kan være på tide å tenke helt nytt om boligpolitikken i Oslo.
- Utfordringen er raten av boliger til befolkningen. Kan du ikke få opp boligtallet nevneverdig, er det kanskje på tide å se på befolkningen, sier Andreassen og ramser opp flere potensielle løsninger:
- Flytting av trygdede
- Flytting av statlige arbeidsplasser, inkludert Stortinget, ut av Oslo.
- En distriktspolitikk hvor du skatter Oslo folk og subsidierer de som bosetter seg «der ingen kunne tru at nokon kunne bu»
- Bedre veier, tog, buser eller ferjer som gjør det lettere å pendle til Oslo
- Begrensning av innvandring
Andreassen tviler derimot på at disse tiltakene vil bli satt ut i live.
Kommunen: Vanskelig å tenke seg alternativet
Det er altså slik at stat og kommune bruker relativt store summer på å hjelpe folk som ikke har råd til å bo i Oslo, til å bo i Oslo. Dette er en del av det sosiale sikkerhetsnettet - og slik må det ifølge politikerne være, selv om det også har bivirkninger.
- Byrådet mener at det er helt nødvendig å gripe inn i boligmarkedet for å sikre at folks behov for å bo ivaretas. Det er vanskelig å tenke seg en situasjon der kommunen ikke skulle gi vanskeligstilte hjelp til å finne boliger i Oslo, sier byrådssekretær Benjamin E. Larsen i byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester til Side3.
- Det ville innebære å henvise blant annet eldre og personer som har eller får funksjonsnedsettelser til å flytte bort fra miljøer der de har bodd hele livet - og at folk med rusavhengighet eller psykisk sykdom ble henvist til å bo på gata. Det er uaktuelt for dette byrådet, sier han.
- Har dere ingen bekymringer for konsekvensene av denne politikken for resten av befolkningen?
- Vi betrakter i liten grad dette som et reelt problem. Kommunens andel av transaksjonene på boligmarkedet er marginal. I den grad kommunens direkte engasjement på boligmarkedet i Oslo påvirker boligprisene, har det også dempende virkning. Kommunale boliger virker prisdempende, fordi de ikke har samme krav til avkastning som boligmarkedet for øvrig, men følger dette mekanisk ved at det brukes gjengs leie, mener Larsen.
- Den direkte konsekvensen av at det er økte levekostnader, ser man i tall fra SSB og Husbanken: Oslo-innbyggere må få betydelig høyere summer utbetalt i både sosialstøtte og statlig bostøtte enn det som er normalt ellers i landet. Er det ønskelig?
- Levekostnadene i Oslo er høyere enn i andre deler av landet, men det er også bedre tilgang til arbeid med høy lønn. Store skattefordeler til boligeiere, sammen med et betalingssterkt arbeidsmarked, fører til at de som ikke er i stand til å finne høyt lønna arbeid har større vansker med å håndtere boutgiftene sine enn i grisgrendte strøk, selv om ytelsene de mottar fra stat og kommune er de samme eller høyere. Kommunal bostøtte er ikke likt innretta i de kommunene som har slik ordning og er derfor ikke direkte sammenlignbar.
- Urovekkende
- 50% vekst i boligkostnadene på fem år medfører at det snart ikke er mulig å komme inn på markedet for unge mennesker med mindre en får hjelp fra foreldre, noe som neppe kan anses sosialt. En ny 88 kvm 4-roms familieleilighet på Løren koster nå 6-8 millioner kroner, noe som ikke er overkommelig for en gjennomsnittlig 2-3-barnefamilie. Det er i stor grad disse som må betale prisen for økte boligpriser, men som ikke får offentlig støtte til sine boligbehov. Hva vil kommunen si til disse?
- Utviklinga du peker på er urovekkende. Derfor har byrådet signalisert at vi ønsker å sette fart på boligbygginga i Oslo, og legge til rette for at det blir bygd mange ganger så mange nye boliger enn dem kommunen har planer om å anskaffe til vanskeligstilte. Samtidig er det godt kjent at det ikke er byggekostnader som driver prisene i Oslo-området, og med utgangspunkt i det lille volumet, helt åpenbart at det heller ikke er kommunens anskaffelse av boliger til vanskeligstilte. Muligheten til å gjøre noe med mekanismene som driver prisene i Oslo-området ligger primært hos lovgiverne på Stortinget. Der har som kjent Oslos byrådspartier ikke flertallet.
- Kommunale boliger hjelper til med boligbyggingen
Administerende direktør Baard Schumann i boligutbyggeren Selvaag sier at kommunens oppkjøp av nye boliger til en viss grad hjelper med utviklingen.
- På den ene siden er kommunale boliger prisdrivende fordi det blir færre boliger igjen til andre. Men på den andre siden bidrar det til at det bygges mer og raskere. Boligutviklere må selge 50-60 prosent av boligene i et prosjekt før de begynner å bygge, så hvis kommunen kjøper tidlig kommer man raskere i gang, sier Schumann.
Han er samtidig lite fornøyd jobben som gjøres i det offentlige for å få flere boliger.
- Prisveksten gir oss økte inntekter, men kun så lenge folk fortsatt har råd til å kjøpe boligene som bygges. Det går jo en grense for hva folk flest kan betale også, og det er ikke bra for samfunnet når mange ikke har råd til å eie sin egen bolig. Vi har samfunnsoppgave også. Vi skal bygge gode hjem til en pris folk har råd til å betale. Akkurat nå er det vanskelig fordi det offentlige ikke gjør jobben sin med å tilrettelegge for nok boligbygging. Det må reguleres mer på flere steder og reguleringsprosessene må bli raskere og smidigere.
Legger skylden på investorer
Byrådssekretær Benjamin E. Larsen mener uansett at det i stor grad er investorer som er skyld i dagens situasjon.
- Dagens Næringsliv kunne 9. juni rapportere at hver 5. bolig som var solgt så langt i Oslo var kjøpt av investorer, og at hver 3. bolig i bydelene Frogner, Grünerløkka og St. Hanshaugen er sekundærboliger. Før man stiller spørsmålstegn ved støtteordningene til dem som har vansker med å klare seg på Oslos boligmarked, burde man kanskje stille spørsmålstegn ved rentefradraget til eierne av penthouseleiligheter på Tjuvholmen, «byhytter» i Birkelunden og hvorvidt det er rimelig at man ikke skatter av leieinntekter på lik linje med annen næringsinntekt, sier han.
Få også med deg: Hvorfor har flyktninger rett på asyl?
Denne saken ble første gang publisert 31/08 2016.