Endringer i tomtefesteloven
Hvilken betydning har endringene for deg?
Om advokatene
Advokat Randi Birgitte Bull er partner i Bull & Co Advokatfirma AS. Hun tilbyr rådgivning og bistand i forbindelse med bl.a. skifteoppgjør og arveoppgjør, inkludert generasjonsskifte. Hun jobber også med erstatnings- og forsikringsrett, fast eiendomsrettsforhold samt arbeidsrett.
Advokat Jens Christian Riege arbeider med fast eiendomsrettsforhold, blant annet spørsmål tilknyttet husleie, overdragelser og mangelsspørsmål.
De siste årene har det vært gjennomført flere endringer i tomtefesteloven. Endringene gjelder hvordan festeavgiften skal reguleres og hva som skal til for å innløse (kjøpe) tomten.
Regelendringen kan ha stor betydning for de anslagsvis 250.000 festetomter vi har her i landet. Felles for alle tomtefesteforhold, hva enten de gjelder for boligeiendommer eller fritidseiendommer, er at det har blitt inngått en avtale om å disponere en tomt mot å betale et vederlag, en festeavgift. Avtalene kan være for et kortere eller lengre tidsrom. Den som leier tomten kalles fester i lovverket, mens en bruker begrepet bortfester om grunneier.
Formålet her er å gi en kort redegjørelse for de viktigste regler i tomtefesteloven med hensyn på tomter for bolig og fritidsboliger, slik den er pr. 1. juli 2006. Endringene i lovverket har i stor grad vært politisk styrt, og et hovedinntrykk er at utviklingen går i favør av fester, særlig med hensyn til retten til å innløse festetomter.
Innløsing kan kreves
De viktigste er at en ved feste av boligtomter etter 30 års festetid kan kreve innløsning annethvert år. Videre er det innført en angrerett for fester dersom resultatet av en innløsning ikke er som ønsket. Videre foreligger det nye regler knyttet til oppjustering av festesummen i eldre kontrakter.
Rett til disponering
Det klare utgangspunkt er at du som fester har samme råderett som en eier over festetomten. Dette innebærer at du kan sette opp bebyggelse på tomten, felle trær og disponere over denne på andre måter. En er på samme måte som en eier selvsagt avhengig av å selv avklare slike forhold med eventuelle offentlige myndigheter.
Denne retten til å råde over tomten har du så lenge tomten blir benyttet i samsvar med festekontraktens formål. Fester man en tomt til fritidsformål kan man føre opp en fritidsbolig, men man kan ikke føre opp en helårsbolig, eller en næringseiendom. Særskilte begrensninger kan også følge av festeavtalen.
Overføre avtalen
Normalt vil også fester fritt kunne overføre festeavtalen til andre. Dette for eksempel ved salg av en fritidseiendom, hvor kjøper i tillegg til bebyggelsen også overtar selgers rettigheter etter festeavtalen. For en del eldre festeavtaler kan det ligge klausuler om at grunneier kan nekte overdragelse, eventuelt av særlige grunner. I en del kontrakter har også grunneier en forkjøpsrett dersom eiendommen ønskes solgt.
Når en innen tomtefesteretten snakker om å innløse en tomt mener en at en kjøper tomten fra grunneier. Dette slik at festetomten skilles ut som en egen eiet eiendom.
a) Rett til å kreve innløsning:
Tomtefesteloven gir i sin § 32 en rett for fester til å kreve innløsning på nærmere bestemte vilkår. Det vil si at dersom vilkårene er oppfylt kan fester kreve å få kjøpe tomten av bortfester.
Bortfester har i utgangspunktet ikke denne rett, men må forholde seg til festekontrakten, som gjerne gjelder for svært mange år (80, 99, eller uten tidsbegrensning). Foreligger det en tidsbegrensning i kontrakten kan bortfester kreve innløsning ved kontraktens utløp.
b) Når kan innløsning kreves?
Retten til å kreve innløsning er forskjellig for fritidseiendommer og for boligeiendommer.
For fritidseiendommer kan innløsning kreves når det har gått 30 år av innløsningstiden, og senere hver gang det har gått ytterligere 10 år. Det har ingen betydning om det i den mellomliggende periode har skjedd en overdragelse av festekontrakten gjennom arv eller salg. Det er den samlede festetid for tomten som er avgjørende.
Krav om innløsing må fremmes senest ett år før 30 år har gått, eller senest før det har gått ytterligere ett eller flere 10 år. Denne fristen er det viktig at en følger opp. En overskridelse av fristen gjør nemlig at grunneier kan nekte en innløsning. Fester vil i tilfelle kunne være nødt til å vente 10 år før innløsning kan kreves på nytt. Ikke sjeldent ser en at bortfester benytter en slik situasjon til å kreve en høyere innløsningssum enn det som følger av tomtefestelovens regler. Dette ved at bortfester går med på en frivillig innløsning dersom han får en høyere innløsningssum.
For boligeiendommene skjedde det en viktig endring i sommer. Etter 30 års festetid kan festetomten kreves innløst. Deretter kan innløsning kreves annet hvert år. I realiteten innebærer dette at etter 30 års festetid foreligger det en generell innløsningsrett, og bortfester kan ikke benytte "trikset" nevnt ovenfor med å presse frem en høyere pris.
Som et alternativ til innløsning kan fester i begge tilfeller kreve en forlengelse av festekontrakten på samme vilkår som tidligere.
Enkelte eldre festekontrakter gjelder for festerens levetid. Disse kontrakter går da ut ved festers bortgang. Festers nærmeste slektninger har imidlertid en rett til å kreve tomten innløst eller festekontrakten forlenget.
c) Festetomter tilknyttet landbrukseiendommer:
Utgangspunktet er med andre ord at fester kan kreve innløsning på de vilkår som er beskrevet. Dette gjelder imidlertid ikke for en del landbrukseiendommer. For disse kan bortfester kreve en fornyelse av festekontrakten i stedet for en innløsning.
Vilkåret for at bortfester kan nekte en innløsning er :
- at bortfesters eiendom har et totalareal på over 100 dekar inkl. festetomtene, eller fulldyrket jord på mer enn 20 dekar
- at inntekten for festetomten utgjør mer enn et minstebeløp på 15.000,- kroner (2006)
- at inntektene fra festetomtene skal utgjøre 5 % eller mer av driftsresultatet av jordbrukseiendommen.
Tankegangen bak reglene er at de grunneiere som lever av sin eiendom, og hvor tomtefestene har en ikke ubetydelig andel av inntektene, skal beskyttes. MRK! Regelen gjelder ikke der hvor landbrukseiendommen er leid ut for mer enn 5 år.
Innløsingssum
Det følger av tomtefesteloven § 37 at innløsningssummen skal settes til enten 30 ganger gjeldende festeavgift eller 40 % av tomtens markedsverdi. Her er det verdt å merke seg at regelen om 40 % av tomtens markedsverdi ikke gjelder for tomter som er festet bort på ubegrenset tid.
Videre er det viktig å være klar over at det er tomtens verdi som skal innløses. Det er ikke verdien av de bygninger som er satt opp på eiendommen som skal innløses. Disse har gjerne nåværende eller tidligere festere oppført. Dessuten skal det gjøres fradrag for verdiøkning på tomten som skyldes festers innsats.
Gjennomføre innløsing
Dersom partene ikke blir enige om innløsningssummen, kan hver av disse kreve denne fastlagt ved skjønn. Et slikt skjønn kan sammenliknes med en rettssak, også med tanke på kostnadene.
Selv om en skjønnsprosess blir igangsatt har fester en mulighet til å kunne trekke innløsningskravet tilbake. Det er lagt inn en angrerett som gjelder frem til fire uker etter at skjønnsresultatet foreligget. Ulempen ved denne regel er at fester i tilfelle må dekke bortfesters kostnader med prosessen. Gitt en alminnelig tomt blir kostnadene ved prosessen fort store i forhold til de forskjeller i tomteverdi skjønnet medfører.
LES OGSÅ: Hva er rett sum for innløsing av festetomt?
Festeavgiftens størrelse
Tradisjonelt har festeavgiftene vært lave. Utviklingen de siste årene går i retning av en økning av festeavgiften. Dette parallelt med utviklingen i eiendomsmarkedet for øvrig.
Tomtefesteloven gir hver av partene anledning til å regulere gjeldende festeavgift i samsvar med pengeverdien. Slik regulering kan kreves hvert 10. år.
Det foreligger imidlertid en særregel for avtaler inngått før 1. januar 2002. Her kan bortfester ved første gangs regulering etter lovendringen kreve en regulering i samsvar med pengeverdien siden festeavtalen ble inngått, selv om det har skjedd mellomliggende reguleringer av festeavgiften i perioden frem til 2002. En regulering i henhold til denne særregelen kan ikke gi en høyere festeavgift enn kr. 9.000,- pr. dekar.
Denne saken ble første gang publisert 07/04 2008, og sist oppdatert 06/05 2017.