Eiendomsmegling: Selg boligen selv
Spar penger på boligsalget
Ved å være din egen eiendomsmegler, kan du spare penger på boligsalget. Men det krever egeninnsats.
Det finnes penger å spare på å være sin egen eiendomsmegler, først og fremst er det meglerprovisjonen som kan kuttes. Andre utgiftsposter kan også fjernes, men det betyr at det blir mer arbeid på deg selv.
- Det er utfordrende å selge boligen selv. Man må ta seg veldig god tid i forkant og sette seg inn i aktuelle lover og bestemmelser, sier rådgiver Jarle Vinje i Forbrukerrådet. Han nevner blant annet Avhendingslova som en av de lovene man bør lese godt igjennom.
Generelt finnes flere løsninger for den som vil stå for boligsalget selv. Det er alt fra den absolutte gjør-det-selv varianten til løsningen med å la en fagperson ta seg av oppgjør og den slags. Her byr nettet på muligheter til å plukke tjenester alt ettersom hvor mye du vil, og kan gjøre selv.
Nettstedene Norest og Boligvarp gir god informasjon om hvordan man går frem ved et boligsalg.
Kutt provisjonen
Besparelsen ligger i meglerprovisjonen.
- Budsjetterer du med 15 000 kroner, tror jeg du har dekket det meste, sier Sondre Sørlie Larsen hos firmaet Egenmegler, som er ett av flere nettbaserte eiendomsmeglerfirmaer.
I hovedsak er det i meglerprovisjonen den største besparelsen ligger. Provisjonen er en generell godtgjørelse til megler. Den ligger på rundt 1,5 prosent av salgssum. For et tomillioners prosjekt, betyr det 30 000 kroner.
Et søk på nettet med "selg boligen selv" gir en god oversikt over hva som finnes av internettmeglere.
Tillit og seriøsitet
Hele systemet med salg og kjøp av bolig er lagt opp omkring bruk av megler. Den som vil gjøre dette selv, må derfor være forberedt på å få kritiske spørsmål. Det kan også få betydning for hvor mange som kommer på visning. For å øke tilliten og styrke seriøsiteten, bør man i det minste ha en takst utarbeidet av en fagperson. Dersom man i tillegg knytter til seg en nettmegler på annonsering og utarbeidelse av salgsoppgave, gir det deg som boligselger ytterligere tyngde.
Dokumenter og takst
Takst gir seriøsitet.
Det første du bør gjøre som din egen megler er å skaffe en oversikt over prisnivået på tilsvarende boliger i nærområdet.
Neste punkt på gjør-det-selv listen er å bestille en takst. Denne er ikke lovpåkrevd, men den gir salget ditt en større seriøsitet. I tillegg vil takstmannen kunne innhente opplysninger som du likevel trenger. Det gjelder bl.a. : Eiendomsopplysninger, heftelser, rettigheter, grunnareal, ligningsverdi og offentlige avgifter, informasjon om offentlige planer og regnskaper (kun for sameier, aksjeselskaper og borettslag). Noen dokumenter trenger taktsmannen fra deg, blant annet panteatest. Dette må du ordne deg selv, men spør likevel taktsmannen hva han kan hjelpe med og hva han trenger for å sette opp en takst.
På nettstedet AdvokatOppgjør finnes et såkalt salgs- og kontraktsverktøy. Dette veileder deg gjennom hele prosessen, og det generer alle nødvendige dokumenter og brev.
I prosessen med å innhente nødvendige dokumenter og informasjon, er det viktig å være klar over at det påhviler en eiendomsmegler flere forpliktelser enn en privatperson. Eiendomsmeglers plikter kan likevel være en god rettesnor for hvilke typer opplysninger som bør innhentes. Det grunnleggende kravet er at alle opplysninger som vil ha betydning for salget, skal frem.
Bilder og annonsering
Ta bilder selv, men rydd først!
De fleste av oss har et digitalt kamera og klarer å knipse akseptable bilder. Føler man seg imidlertid usikker bør en fagperson kontaktes, eller kanskje en du kjenner som er hobbyfotograf.
De beste bildene fåes på en halvskyet dag, fordi da er ikke kontrastene så sterke mellom ute og inne.
I dag er det egne personer som styler boligen før den skal fotograferes. Det kan du selv gjøre, og det bør du også gjøre. En pen og ryddig leilighet tar seg langt bedre ut på bilde enn en sjuskete og uryddig.
Annonsering
Utfordringen med å være sin egen megler, er at verken Finn.no, Zett.no eller Tinde.no lar deg legge boligen ut for salg. Det er bare meglerfirmaene som slipper til her. Løsningen på dette er å kjøpe en annonsepakke fra en nettmegler. I følge Sondre Sørlie Larsen, kan dette være en god investering.
- Troverdigheten til for eksempel en Finn-annonse er stor, og alt som legges ut der er kvalitetssikret.
Annonsering i avis er ikke belagt med de samme begrensningene som på bl.a på Finn, men det er mye dyrere enn nettannonsering, og i tillegg "treffer" man færre gjennom avisen. Spesielt har yngre boligkjøpere en preferanse for nettet.
Salgsoppgave og pris
Kopier andre salgsoppgaver.
En salgsoppgave kan settes opp etter eget hode, men det er sannsynligvis en bedre løsning å hente et prospekt på nettet og bruke dette som mal. Da ser du hvilke opplysninger som bør med, og hvordan en salgsoppgave kan settes opp best mulig. De forskjellige nettmeglerne har også maler for oppsett av salgsoppgave.
Det er viktig å være påpasselig med å få frem alle nødvendige opplysninger. Man lurer kun seg selv ved å være slurvete, og vil kunne bli erstatningspliktig eller risikere å måtte tilbakebetale en del av salgssummen.
Best pris med megler?
I et intervju med Aftenposten i mai 2005, stilte lederen av Norges Eiendomsmeglerforund, Finn Tveter, seg skeptisk om en privatperson ville klare å oppnå samme pris som en eiendomsmegler. Merete Jakobsen hos Jakobsen Boligoppgjør mener at best pris kan avhenge av hvordan markedet er, og at det derfor kan ha en liten betydning om megler benyttes eller ikke. Hennes råd er likevel at man bestemmer seg for en pris og styrer etter den.
- Da behøver man ikke å bruke energi på å gruble over om prisen hadde blitt bedre med en megler.
Visningen
Rydd boligen før visning, og sett frem noe godt.
Når du sørger for salget selv, har du selvfølgelig ikke noe meglerskilt å sette ut. Bruker du en nettmegler til deler av jobben, har disse skilt som de leier ut. Man kan også få produsert egne skilt hos en skiltprodusent. Et av firmaene som gjør dette er Skiltforum, og deres skilt koster mellom 500 og 750 kroner per stykk.
Det er viktig at leiligheten ser ryddig og presentabel ut. Sett gjerne ut frukt i fat, pynt med blomster og tenn levende lys. Et godt førsteinntrykk er i alle sammenhenger en fordel.
Profesjonelle megler har alltid en interessentliste. Det bør også du ha. Den kan enkelt lages i Word. En eventuell nettmegler har også en slik liste.
Budrunder
24-timers fristen gjelder ikke for deg!
En telefaks er greit å ha tilgengelig når budene begynner å komme. Litt kilent kan det selvfølgelig være å måtte bruke en fellesfaks på jobben. Det kan derfor være fornuftig å avklare med din arbeidsgiver.
Uteblir budene, eller du ikke synes det er tilstrekkelig med dem som er kommet, er det bare å begynne å ringe dem som har notert seg som interessenter.
Forhåpentligvis fører budrunden frem til en salgssum du kan akseptere, men det er viktig at du aksepterer dette budet innen budfristen. I motsatt fall er det ikke bindende.
1. januar 2007 ble den såkalte 24-timers fristen innført for budgivning. Det betyr at megler ikke kan formidle bud til selger før 24 timer etter siste visning. Denne regelen gjelder imidlertid bare dersom salget formidles gjennom en megler. Gjør du alt selv, omfattes du ikke av den regelen.
Kontrakt og forsikring
Bruk fagperson på kontraktsoppsettet.
- Oppgjør og kontraktsinngåelse bør gjøres av en fagperson.
Dette er det klare og entydige rådet fra Jarle Vinje hos Forbrukerrådet. Bakgrunnen er først og fremst at kjøpers lånegiver (bank, o.l) kun utbetaler når de har fått en erklæring om at de får det pantet i boligen som er avtalt. En slik inneståelseserklæring er det kun firmaer med bevilgning som kan gi. Både advokater og egne oppgjørsmeglere påtar seg oppdrag med kontraktsinngåelse og oppgjør.
Eierskifteforsikring
Du som boligselger kan holdes ansvarlig for feil og mangler ved boligen i fem år etter salget. En eierskifteforsikring kan redusere de økonomiske konsekvensene et eventuelt erstatningskrav vil medføre. Problemet med slike forsikringer er at de IKKE kan tegnes av privatpersoner. Ved å bruke nettmegler til å ta seg av salget, løses den utfordringen.