Ufravikelighet i festeforhold

Ufravikelighet er et prinsipp i norsk rett, i den forstand at gitte bestemmelser i en lovtekst ikke kan fravikes ved avtale. Særlig gjelder dette hvor avtalen ville gitt en av partene dårligere vilkår enn loven. Historien under er sannsynligvis typisk for mange festeforhold, derfor gjelder det for fester å være på vakt slik at man ikke blir sittende med en dårlig kontrakt.

Kontrakten

- Sånn, så bare signerer dere her, så er vi i gang!

Moltan Brun Fjærstad hadde dårlig tid. For at banken hans skulle gi ham nødvendig lånetilsagn, måtte han få på plass flest mulig festere til sitt nye felt på Nordgubben. Men Gunnhild og Gunnar Gunder hadde ikke så dårlig tid. De ønsket å gå gjennom kontrakten. Det kunne jo være mange snubletråder der, tenkte de. Men Moltan ga seg ikke.

- Skal dere ha hytte eller skal dere ikke ha hytte? spurte han litt irritert.

Til slutt følte Gunhild og Gunnar seg forpliktet til å signere avtalen uten egentlig å vite hva de skrev under på.

- Jeg ønsket egentlig lengre festetid enn 30 år. For selv om det er lenge til, går tiden fort og vi har jo unger som sikker vil overta en gang i fremtiden, sukket Gunhild, som også syntes det var pussig at Fjærstad ville ha inn i kontrakten at de ikke skulle ha innløsningsrett. - Jeg hadde også foretrukket at festeavgiften for fremtiden skulle reguleres i henhold til endringene i konsumprisindeksen og ikke tomteverdi. Jeg skjønner heller ikke hvorfor vi ikke kan få lov til å utvide hytta eller sette opp et anneks uten samtykke fra han, tilføyde Gunnar.

De ble enige om å kontakte Fjærstad, og dagen etter ringte Gunnar til ham.

- Etter det jeg har lest i avisen, har vel alle rett til å løse inn, sa Gunnar forsiktig.

- Ja, det står så mye i avisen, begynte Moltan. - Og nå skal jeg fortelle deg litt om noen grunnleggende juridiske prinsipper. Tomtefesteloven er det vi kaller fravikelig eller deklaratorisk som de kaller det, de som tror de kan det. Det vil si at partene kan inngå avtale om ting som innebærer andre løsninger enn det loven legger opp til. Det er for eksempel riktig at loven sier at fester kan kreve innløsning av tomta, men når partene har bestemt at det ikke skal være innløsningsrett, ja, da skal det ikke være innløsningsrett, opplyste Moltan belærende, og avsluttet med å si at det ikke burde være vanskelig å forstå for Gunder, som jo var bankfunksjonær.

Rett til innløsning

"Det var en meget ubehagelig samtale", tenkte Gunnar, som bestemte seg for å ta kontakt med advokat Børre Linseth som jobbet i samme bank.

- Ja, det er riktig at mange lover er fravikelige slik at partene kan avtale og skreddersy løsninger i kontraktene. Men når det gjelder tomtefesteloven tror jeg nok at din venn er litt for løs i snippen, svarte Linseth, som fortalte at når det dreide seg om mulighetene for partene til å inngå avtaler som er i strid med loven, hadde tomtefesteloven en viktig bestemmelse. I paragraf 4 står det følgende: "Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen. "

Advokaten kastet et raskt blikk på kontrakten og ristet på hodet.

- Festetid på 30 år, og hva skjer så, spurte han undrende.

Han viste til tomtefesteloven paragraf 7 hvor det blant annet heter: «For nye festeavtaler (...) gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.»

- At festetiden løper ut etter 30 år er direkte i strid med bestemmelsen. Det er rett og slett ikke adgang til å inngå tidsbegrensede festekontrakter ettersom dette er vilkår som er i strid med loven, slo Linseth fast.

Han understreket imidlertid at det i visse tilfeller var adgang til å avtale «vilkår som er i strid med lova», som det står i loven. Et eksempel på dette finnes i paragraf 33: «Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute.»

- Her ser vi at festeren kan kreve innløsning etter 30 år, men det står i loven at partene kan avtale at innløsning kan skje etter kortere tid, for eksempel etter 20 år. Men dette gjelder altså bare kortere tid. Det er altså ikke anledning for partene til å avtale at innløsning først kan skje etter for eksempel 40 år.

- Men i vår kontrakt står det ikke engang at vi har rett til å løse inn, hva da, spurte Gunnar.

- Det er helt tindrende klart at det ikke kan avtales at det ikke skal være adgang til innløsning i det hele tatt. Retten til innløsning er ufravikelig, slo Linseth fast.

Regulering av festeavgift

Linseth viste også til andre eksempler på bestemmelser som gir partene mulighet til å endre på festerens rettigheter. Blant annet står følgende i paragraf 15: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått». I slutten av bestemmelsen står det imidlertid: «(...) har dei avtalt ei lågare regulering enn det som følgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.»

- Men det er altså ikke anledning til å avtale høyere regulering enn endring i pengeverdien, understreket Linseth, som også hentet frem eksempler hvor ufravikeligheten fremgår av «samanhengen», som det heter i paragraf 4.

- Det gjelder blant annet paragraf 37, som bestemmer hva festeren skal betale ved innløsning. Her fremgår det blant annet at festeren ved åremålskontrakter skal betale 40 prosent av tomteverdien. Men det er full anledning til å avtale at fester skal betale et lavere beløp.

Linseth viste også til at Fjærstad ville presse frem en revisjon av festeavgiften dersom hytta skulle utvides, eller et anneks bygges.

- Hvor står det, undret Gunnar.

- Det står ikke eksplisitt, men jeg antar det er bakgrunnen for at han har tatt inn bestemmelsen om at dere ikke skal kunne bygge ut eller sette opp anneks. Dette er et gammelt triks som grunneiere løpende har benyttet, forklarte Linseth, som sa at det for så vidt var lovlig, slik det fremgår av tomtefestelovens paragraf 16, første ledd:

«Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt»

Kontrakten endres

Linseth understreket at dette for så vidt var et eksempel på at partene kan inngå en avtale som gir bortfester større rett enn lovens utgangspunkt, men at dette i så fall ikke må være lovstridig.

- Jeg viser likevel til at koblingen mot økning av festeavgift vil være ulovelig ettersom det kun er adgang til å regulere denne i henhold til konsumprisindeks, slik jeg nevnte. Dette vil jeg også gjøre grunneier oppmerksom på.

- Men hva skjer med festekontrakten vår ellers da, spurte Gunnar.

- Det er enkelt. De klausulene som er i strid med tomtefestelovens ufravikelige bestemmelser må justeres i tråd med det som er lovlig.

- Og Fjærstad kan ikke nekte å godta endringene? undret Gunnar.

- Nei, svarte advokat Linseth beroligende.

Denne saken ble første gang publisert 25/08 2008, og sist oppdatert 29/04 2017.