SALG AV HYTTE
Nye regler for salg av hytte: – Spesielt én ting blir veldig viktig
Det er ikke lenger lov å selge hytta med forbehold om at den selges som den er. Dermed er det spesielt én ting som blir veldig viktig når hytta skal selges, mener ekspertene. De nye reglene kan bli utfordrende for eiere av eldre hytter, mener eiendomsmegler.
Den nye avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av hytter trådte i kraft 1. januar i år.
Siden da har det ikke vært lov til å ta det generelle forbeholdet om at hytta selges som den er.
Målet er at det skal motivere selger til å opplyse om alle feil og mangler som hytta måtte ha.
– I praksis har lovendringen betydd at selger må dokumentere den tekniske tilstanden på hytta i større grad enn før, forklarer Eirik Vigeland i Boligmappa.no.
Arbeid som er utført av fagfolk eller håndverkere må
dokumenteres. Har du for eksempel byttet sikringsskap eller pusset opp et bad, må du ha papirer på dette.
– Mangler du dokumentasjon, vil det straffe seg i takstrapporten ved at du får en svakere tilstandsgrad. Det føres også opp et anslag over hvor mye det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som ikke er helt i orden, sier han.
Utfordrende for eiere av eldre hytter
Eiendomsmegler Gjermund Svendsen-Rosendal, som selger hytter i Hallingdal og Valdres, synes det er litt for tidlig å oppsummere lovendringens effekt.
Men han har sett at det kan være utfordrende for eiere av eldre hytter å møte de skjerpede kravene til tilstandsrapport og dokumentasjon.
– Mange norske hytter er bygget over langs, og med mye egeninnsats og dugnad. Det er en flott norsk tradisjon, samtidig er det lite offentlig dokumentasjon om dette, sier han, og forklarer at det før i tiden var ganske vanlig at man gikk innom kommunen og avklarte ting rundt hytta muntlig – og ikke via formelle byggesakssøknader.
– Det kan derfor være vanskelig for eiere av gamle hytter å finne riktige tegninger, ferdigattest eller annen dokumentasjon som den nye takstrapporten etterspør.
Vær åpen og ærlig
Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag har merket seg en tilsvarende utfordring.
For dersom man har gjort mye av arbeidet inne i hytta selv, eller brukt håndverkere som bare har ordnet ting uten dokumentasjon eller regning, kan det by på problemer hvis man håper å score fullt på takstrapporten.
– De som eier eldre hytter kan risikere å ende opp med en ringperm full av forbehold når de skal selge, sier han.
Oppfordringen hans er å gjøre en skikkelig innsats i å finne frem så mye dokumentasjon som mulig på utført arbeid.
Bilder, samsvarserklæringer, tegninger og beskrivelser kan hjelpe, selv om det aller beste er kvitteringer fra fagfolk.
Har du ikke det, bør du likevel være så åpen og ærlig som mulig, mener han. For arbeid du har gjort selv, bør du legge ved bilder og informasjon om produkter du har brukt.
– Bruk tid på å fylle ut egenerklæringen grundig og samvittighetsfullt. Var det for eksempel mus på hytta sist vinter, kan du ikke la være å nevne det bare fordi du ikke merket noe sist du var der, legger han til.
Les også (+): Ikke gjør dette for å spare på strømmen
Bruk tilstandsrapporten
En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen, foretatt av en bygningssakkyndig. Den beskriver avvik fra byggeforskriftene og forteller om boligens eller hyttas tilstand og vedlikeholdsbehov.
– Vi får en del spørsmål fra de som skal selge hytter og fritidsboliger. De lurer på om de må bruke de nye tilstandsrapportene – fordi hytta er ganske enkel. Vårt råd er at man bruker de nye tilstandsrapportene også ved salg av hytter, sier Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne.
Han begrunner rådet med at hytter ofte ligger mer værhardt til enn vanlige boliger – enten nede ved sjøen eller oppe på fjellet, og at vedlikeholdet opp gjennom årene kan ha variert en del.
– Derfor er det lurt at man får laget en skikkelig tilstandsrapport, så kjøperne vet hva de kjøper.
I tillegg viser han til at de nye reglene som sier at uten en tilstandsrapport gjort etter den nye forskriften, påtar man seg mer ansvar som selger.
– Dette er også et godt argument for å få gjennomført en tilstandsrapport etter de nye reglene.
Skal mindre til for å kalle noe en mangel
Lovendringen har også sørget for at det er mindre som skal til for at kjøper skal kunne kalle noe en mangel – og kreve erstatning.
Før 1. januar i år måtte mangelen tilsvare en sum som var minst fem prosent av kjøpesummen, mens den nye grensen er nedjustert til 10 000 kroner.
Samtidig legger loven til grunn at dersom en feil eller mangel er beskrevet i salgsdokumentasjonen, kan ikke kjøper klage på dette. Det er nemlig kjøpers ansvar å ha lest alt som står.
– Om det er nevnt i rapporten at det er målt fukt i bjelkelaget, kan ikke kjøper klage på råteskader. Står det at det er funnet muselort på loftet i egenerklæringen, kan kjøper heller ikke klage på gnagerproblem senere, sier Bringsvor og legger til at det dermed er slik at man som selger ikke har ansvaret for absolutt alt rundt hyttesalget.
Og selv om ikke hytta lenger kan selges som den er, så selges den med et opplyst byggeår.
– Det er ikke mulig å reklamere på feil eller mangler som en naturlig finner i en hytte av tilsvarende alder, understreker han.
Les også: Typiske fyringstabbene folk gjør
– Kan gi ubehagelig overraskelse
Den nye takstrapporten tar ikke for seg tilstanden for vann- og avløpssystemet utenfor hyttas yttervegger. Det mener Frode Skår, kommunikasjonsrådgiver i Norsk Vann, er problematisk.
For normalt har hverken meglere eller potensielle hyttekjøpere fokus på og kunnskap om dette. Det kan også være vanskelig å innhente kunnskap om tilstanden når man er på visning.
– Kjøper du en eldre hytte, kan du fort få deg en litt ubehagelig overraskelse dersom vann- og avløpssystemet har nådd sin levealder og ikke fungerer tilfredsstillende, sier han.
– Det er ikke uvanlig at problemene først dukker opp etter at hytta er tatt i bruk av nye eiere, og dette kan lett føre til konflikt mellom kjøper og selger.
Les også: Selge hytta? Dette er den beste tiden
Færre konflikter
Selv om det ikke finnes noen offisielle tall som viser effekten av den nye avhendingsloven, opplever Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), at lovendringene er godt tatt imot både av forbruker og eiendomsmeglere.
- Det er ennå litt usikkert om det er blitt dyrere å selge hytta med de nye reglene, men Huseierne følger med på utviklingen.
- Tilstandsrapporten blir riktignok noe dyrere, fordi den bygningssakkyndige som fyller ut denne må bruke mer tid på undersøkelsen av hytta enn tidligere.
- Huseierne forventer at prisene på eierskriftforsikringen skal gå ned, i og med at økt informasjon om en eiendom gir lavere risiko for konflikt.
Kilde: Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef hos Huseierne.
Han mener å erfare at både kjøpere og selgere er blitt mer opptatt av dokumentasjonen på boligens reelle tilstand, og at lovendringen dermed vil bidra til å få ned konfliktnivået.
– Med mer og bedre informasjon før kjøp, forventer vi at det blir færre skuffelser og færre tvister i tiden som kommer, sier han.
Eiendomsmegler Bente Holen Bergseng hos Eiendomsmegler 1 er enig med Geving. Hun har solgt hytter på Hafjell, Sjusjøen og andre steder i Lillehammer-regionen i en årrekke, og mener at lovendringen til nå har hatt en positiv effekt.
– Erfaringen det siste halvåret er at potensielle kjøpere er godt orientert og har lest både salgsoppgave og tilstandsrapport grundig når de kommer på visning.
Geir Audun Vikse, eiendomsmegler for DNB Eiendom på Haugalandet, har knapt merket overgangen – først og fremst fordi de har brukt tilstandsrapport på samtlige hytter og hus de har solgt de siste årene.
– Visst er de nye rapportene mer omfattende, men man kan gjerne si at de tar bort potensielle usikkerhetsmomenter som igjen kan gjøre at kjøper er interessert i å by – kanskje til og med mer – enn om de ikke hadde like god kjennskap til eiendommens tilstand, sier han.
Les også (+): – Vi leser stadig at vi skal tenne på fra toppen i rentbrennende ovner, men hva gjør vi når vi skal legge inn mer ved?
Trine Lie Larsen ble overrasket da hun kjøpte seg hytte
Da Trine Lie Larsen nylig kjøpte hytte i Ringebu kommune, fikk hun god informasjon om hytta. Hun skulle derimot gjerne visst mer om planene i området.
Hun er en av de som har kjøpt hytte det siste halvåret, og dermed fått erfart hvordan de nye reglene virker i praksis.
Tilstanden til hytta hun kjøpte, som ligger i Ringebu kommune, var godt dokumentert i takstrapporten. Hun opplevde også at hun fikk god informasjon fra megler.
– Hyttekjøpet opplevdes trygt, men jeg vet ikke om det egentlig føltes så forskjellig fra tidligere. Når man kjøper eldre bygg, må man regne med at det blir noen utbedringer etter hvert – man må ha et realistisk forhold til hva som må gjøres, sier Larsen.
Det hun derimot bekymrer seg mest for ved kjøpet, er forhold som ikke angår selve hyttebygget.
– For eksempel om hvor enig grunneier og naboer er i at utsikten skal holdes i hevd, eller hvor lenge kommunen står på for at området ikke skal bygges ut med flere hytter.
Hun undersøkte reguleringsplaner på kommunens nettsider, informasjon hun fikk av megler og snakket med selger for å få så mye informasjon som mulig om disse forholdene før hun kjøpte hytta.
– Vi vet jo ikke sikkert, men vi håper at det fortsetter å være både utsikt og byggestopp lenge, sier Larsen.
