Hytte og festetomt
Kan jeg kreve innløsning av festekontrakt?
– Er det jeg eller fremfester som har innløsningsrett til grunnen? spør eier av hytte på festetomt. Advokat Harald Ramm svarer.
Spørsmål:
Hei!
Vi fester tomt i henhold til en fremfestekontrakt som er inngått av undertegnede i 12.06.1987. Frem til hytta ble satt opp av opprinnelig fester i 1986, var tomta ubebygd.
Det står i kontrakten at festetiden er regnet fra festekontrakten ble inngått 1.1.1974, dvs. 13 år før vi inngikk fremfestekontrakten.
Jeg lurer på hva som regnes som startdatoen for krav om innløsning, og om fremfester eller jeg har innløsningsrett til grunnen?
Hilsen hytteeier
Svar:
Hei!
Det fremgår av tomtefesteloven § 32:
«Festaren kan krevje å få innløse ei festetomt til ..... fritidshus når det er gått 30 år av festetida og deretter kvar gong det er gått ti nye år.»
Jeg forstår spørsmålet slik at du lurer på om festetiden i henhold tilbestemmelsen skal regnes fra 01.01.1974 eller tidspunktet for oppføring av hytta i 1987, siden tomta frem til dette tidspunkt ikke var bebygget.
Det fremgår flg. av tomtefesteloven § 1:
«Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festeren (leigaren) har eller får på tomta.»
Bestemmelsen forstås slik at det eksisterer et tomtefeste pr. tidspunkt for inngåelse av en festekontrakt selv om tomta ikke er bebygd jf. « … eller får på tomta». Det er dermed ikke noe krav om at tomta er bebygget når avtalen inngås.
Jeg forutsetter likevel at formålet med avtalen hele tiden var at tomta skulle bebygges. Jeg legger derfor til grunn at festeforholdet ble etablert pr. 01.01.1974, slik at festetiden i vurderingen av innløsning skal regnes fra dette tidspunkt.
Ved inngåelse av fremfestekontrakten 12.06.1987 fremfester fester tomta til deg. På den måten oppstår en situasjon hvor fremfester fester et areal av grunneier samtidig som bebyggelsen tilhører deg.
Innløsning kan skje etter 30 år
Når det gjelder spørsmålet om hvem som kan kreve innløsning, vil fremfester kun leie grunnen uten bebyggelse som følge av at dere har overtatt hytta. Det foreligger dermed ikke noe festeforhold i henhold til tomtefesteloven mellom grunneier og han som fester bort til dere.
På den måten er det kun du som er fester og har rettigheter i henhold til tomtefesteloven. Det vil si at du kan kreve innløsning av festekontrakten overfor grunneier dersom de øvrige vilkårene er til stede.
Innløsning kan skje etter 30 år og deretter hvert 10. år. Det fremgår av tomtefesteloven § 36, første ledd:
«Krav på innløsing etter § 32 må festeren setje frem skriftlig seinast eitt år før innløsingstida er inne.»
I ditt tilfelle vil det si at kravet skulle vært fremsatt senest 01.01.2023. Neste gang vil dermed først være i 2034. Jeg viser likevel til at det er mulig å innløse tomten gjennom frivillige forhandlinger med grunneier.
Hilsen advokat Harald Ramm
Les flere ekspertsvar om hytter og bolig her.
Mer fra Klikk+: Samleside | Reportasje | Underholdning
