Advokaten svarer:
Er det mulig å kontraktfeste at ingen i sameiet kan begjære tvangsoppløsning?
Hva er mulig ut fra sameieloven? Hyttelivs advokat svarer.
Spørsmål:
I forbindelse med generasjonsskifte og etablering av kontrakt i sameiet vårt, har det oppstått en viktig diskusjon: Er det mulig å kontraktfeste at ingen av partene kan begjære tvangsoppløsning?
Eller at en tvangsoppløsning kun kan begjæres etter en avtalt tidsperiode (f.eks. 5–10 år etter arv eller kontraktinngåelse), eller av spesifiserte grunner?
Hvilke begrensninger er i tilfelle mulig og rettslig holdbare ut fra sameieloven, og hvordan kan en eventuelt formulere dette i en kontrakt?
V.H.
Svar:
Det skjer ofte at en sameier ikke lenger ønsker å være deltager i sameiet. Det kan være ulike årsaker til det, for eksempel at vedkommende har kjøpt egen hytte.
Uvennskap og samarbeidsproblemer er dessverre heller ikke ukjent som begrunnelse for å komme seg ut av sameiet.
Sameieloven har ingen bestemmelser som gir en sameier rett til å kreve å bli løst ut.
Loven har kun bestemmelser som gir øvrige sameiere rett til å løse ut en sameier som: « … varig og trass i åtvaringar» misbruker «rådveldet sitt i sameiga til ugagn eller uhugnad for nokon medeigar».
Det skal ganske mye til for å kreve utløsning på denne måten, selv om en sameier kan oppfattes som steil og vanskelig.
Den eneste måten å komme ut av et sameie ved tvang, det vil si uten at de andre deltagerne samtykker, fremgår av sameieloven § 15, første og annet, første punkt.: «Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst. Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver.»
En hytte kan vanskelig «delast» slik at denne må selges via namsmyndighetene.
Det er også viktig å være klar over sameieloven § 1 i din situasjon: «Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.»
Det vil si at sameierne kan avtale en annen løsning enn det loven legger opp til, herunder frafalle retten til å kreve tvangsoppløsning.
Et slikt «særleg rettshøve» kan være at partene i en egen avtale har formulert bestemmelser som gir en sameier rett til å kreve utløsning på gitte vilkår.
Det er nok en forutsetning for å frafalle retten til å kreve tvangsoppløsning at sameierne har inngått en slik avtale.
I motsatt fall vil en sameier ikke ha noen muligheter til å komme seg ut av sameiet. Slike avtaler vil lett kunne oppfattes som urimelige og erklært ugyldige i henhold til avtaleloven.
Vi ser også ofte at en sameier kan true med tvangsoppløsning i de tilfeller hvor det ikke finnes slik avtale, og på den måten presse frem en løsning om å bli kjøpt ut.
Harald Ramm
EKSPERTHJELP: Se flere spørsmål og svar her
