Dette må du vite: Hvem skal arve hytta?

Ønsker du at en spesiell person, enten i eller utenfor familien skal arve deg, eller har du lyst til å gi hytta til en organisasjon eller forening, må du skrive dette i et testament.

Et testament brukes nemlig når du ønsker å tilgodese noe eller noen som ikke er arving etter loven.

– Ja, hvis du ønsker at arv etter deg skal fordeles annerledes enn hva loven legger opp til, må du ha opprettet et gyldig testament, bekrefter Hyttelivs juridiske ekspert Harald Ramm, som er advokat og partner i Langseth Advokatfirma.

Det holder hverken med muntlige løfter eller skriftlige avtaler kladdet ned på et papir og gjemt bort i en skuff.

– Det er ikke mulig å regulere fordelingen av arv etter avtaler, kun når det foreligger et testament, understreker han.

Slik er arveloven

Arveloven legger en del begrensninger på hva du kan fordele til hvem.

Du kan for eksempel ikke overstyre arverettighetene barna dine har ifølge loven.

– Pliktdelsarven til barna er to tredjedeler av det arvelater etterlater seg, fordelt på antall barn. Har du for eksempel tre barn, skal hver av disse få en tredjedel av to tredjedeler, forklarer Derya Incedursun, forbrukerøkonom hos Nordea, som også har bakgrunn som advokat.

Pliktdelsarven kan begrenses til å være en million kroner per barn fra hver av foreldrene.

Er det penger igjen i boet etter dette, kan du fordele det til hvem du vil ved hjelp av et testament.

– For eksempel kan du i testamentet gi ett av barna rett til å få utlagt hytta på sin del av arven, såfremt verdien på hytta ikke overstiger barnets del av arven. Men det forutsetter at de andre barna har fått sin pliktdelsarv, sier hun.

Du kan for eksempel i et testament skrive: «Mitt barn C skal arve minste pliktdelsarv, som i dag er 2/3 av min totalformue begrenset oppad til 1 million kroner. Mitt barn D skal arve alt jeg for øvrig etterlater meg og skal ha rett til å få utlagt hytta på sin del av arven.»

– Et annet eksempel, dersom arvelater har mer penger, er: «Mitt barn C skal arve 3 millioner kroner. Mitt barn D skal arve 5 millioner kroner og skal ha rett til å få utlagt hytta på sin del av arven. Alt jeg for øvrig etterlater meg skal tilfalle Røde Kors.»

Les også: – For en utsikt! Her må vi bygge

Minstebeløpet i pliktdelsarven øker

Stortinget har vedtatt at minstebeløpet i pliktdelsarven skal økes til 1,5 millioner kroner, men denne regelen har ennå ikke trådt i kraft. Det er forventet at den gjør det neste år.

– Det at barnas pliktdelsarv økes, betyr at testasjonsfriheten din begrenses i den nye loven, påpeker Incedursun.

I den nye loven kan du bestemme hvilke eiendeler pliktdelsarven skal omfatte, det kan du ikke i gjeldende lovverk.

– I den nye loven kan du for eksempel bestemme ved testament at det ene barnet skal få rett til å få arven utdelt som en bestemt eiendel, for eksempel hytta, selv om denne er verdt mer enn barnets del av arven, forutsatt at barnet betaler det overskytende til boet, forklarer hun.

Testamentet kan være ugyldig

Hvilke formuleringer eller innhold testamentet har, blir ikke regulert av arveloven.

Men det stilles flere formelle krav for at testamentet skal være gyldig. For eksempel må ordlyden være formulert klart og tydelig, slik at det ikke hersker noen tvil om hva som er ment.

Videre skal testamentet være signert av to vitner som er til stede samtidig og som ikke er beslektet med den eller de som testamentet gjelder.

Vitnene trenger ikke å kjenne til selve innholdet i testamentet, hovedoppgaven deres er derimot bekrefte at sinnstilstanden din er god.

– Dersom formkravene ikke er fulgt, blir testamentet ugyldig og arven følger lovens bestemmelser, forklarer Ramm.

Videre har du ikke lov til testamentere bort noe du ikke er rettmessig eier av. Derfor må du sikre at du har rett til å fordele arven du vil gi bort slik at det ikke oppstår tvist rundt eiendomsretten.

Snakk med arvingene

– Hovedregelen er at du kan gi bort hva du vil til hvem du vil, så lenge du lever, også hytta, sier Espen Kheradmandi, advokat hos Huseierne.

Likevel er det to unntak fra dette, som er verdt å kjenne til. Det ene er at det er begrensninger om du sitter i uskiftet bo, det andre er at overføringen ikke kan anses som en dødsdisposisjon.

– Med det mener vi at den som får hytta, må faktisk overta hytta og bruken av den. Det betyr at du som giver ikke kan forbeholde deg for mange rettigheter til hytta eller legge for mange begrensninger på mottagerens bruk, sier han. Gjør du det, vil det fort kunne sies at det ikke er en realitet at hytta er overført til mottageren – men at det er dødsdisposisjon, sier han.

– Bortsett fra disse unntakene, kan foreldre fritt gi hytta til gullungen uten at de andre barna kan protestere. Men når foreldrene har falt fra, gjelder andre regler. Da har arvelovens bestemmelser innflytelse på hvor mye den enkelte arvingen skal få, sier Kheradmandi.

Les også: Slik får du kontroll med kamera og alarm på hytta

– Overlat diskusjonen om arv til barna

Det kan fort oppstå konflikt dersom du som mor eller far ønsker at kun ett av flere barn i en søskenflokk skal arve hytta.

Tenker du på å overføre hytta til ett eller flere av dem mens du lever, bør du derfor snakke med dem om det.

– Rådet mitt er at mor og far overlater diskusjonen om hvem som skal arve hytta til barna, og gir dem en frist for å bli enige, sier Ramm.

Advokaten forklarer at de derfor pleier å råde foreldre til å innkalle barna til et møte og varsle dem og at de får for eksempel et halvt år til å finne ut hvem som skal arve hytta.

Klarer de ikke det, vil mor og far peke ut en kandidat.

– I så fall har mor og far gitt barna en sjanse og kan ikke bebreides for å peke ut den de mener er beste egnet. Og vår oppfatning når det gjelder hytter, er at det beste er at det blir én eier, ikke flere, sier han.

Dersom barna ønsker å eie hytta sammen, anbefaler Ramm at de inngår en detaljert sameieavtale før overdragelsen, slik at de kan sette seg inn i hva det å eie en hytte sammen går ut på.

Avtalen bør også regulere typiske konfliktområder.

– Det er beste løsning for å unngå problemer rundt sameie mellom flere søsken, sier Ramm.

Hytter eid av folk som ikke lenger lever

Ikke alle de 434 809 hyttene her i landet har eiere som er i live. Over 16 000 av dem eies nemlig av døde personer, viser tall fra Statistisk sentralbyrå.

Hva skjer så med disse hyttene? Står de bare og forfaller?

– Nei, ikke nødvendigvis, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforening.

Det er en stor sjanse for at mange av dem ikke er eierløse i ordets rette forstand. Det kan nemlig gjemme seg noen gode forklaringer bak statistikkens tale, mener han.

– En grunn kan selvsagt være at det er hytter uten arvinger, men en vanligere årsak er at det ofte tar tid å gjøre opp et dødsbo og finne frem til rettmessig arving. En tredje grunn kan være at arvinger som har overtatt hytta, ikke har tinglyst eierskifte ennå, sier Geving.

Kheradmandi mener nettopp dette er den aller viktigste grunnen til at døde personer står oppgitt som eiere av hytter.

– Noen ganger står hyttene i de dødes navn i lengre tid, men det trenger ikke bety noe i praksis for arvingene. De står ikke i fare for å miste hytta dersom den ikke tinglyses, sier han.

Les også: Hytta etter skilsmissen, dette er de mest betente punktene

Ingen plikt å tinglyse overdragelse av hytte

I Norge er det ikke plikt til å tinglyse en overdragelse.

Dermed kan noen av hyttene være overført fra for eksempel foreldre til barn, uten at det reelle eierforholdet fremgår av grunnboken.

Arver for eksempel flere søsken en hytte sammen når foreldrene dør, er det relativt vanlig at de i praksis oppretter et sameie på hytta.

Skattemyndighetene og kommunen har fått beskjed om de nye eierne og at de har overtatt ansvaret for offentlige avgifter og skatter, men arvingene har ikke overført eiendomsretten via tinglysning.

– Det er først når de sender inn tinglysningsskjøtet at grunnboken endres, sier Kheradmandi.

– Det eneste problematiske med denne praksisen, er at det kan bli litt vanskeligere for utenforstående å finne ut hvem som eier eiendommen.

Hvis hytta skal selges

Jan Terje Halvorsen, eiendomsmegler i Sørmegleren Setesdal, har solgt hytter i store deler av Sør-Norge i mange år. Han har ikke opplevd noe problem med eierløse hytter som står og forfallermen det han regelmessig erfarer, er at han må hjelpe arvinger med å få papirene i orden før salg.

For før hytta kan legges ut til salg, må det avklares hvem som har overtatt eierskapet, og hvem som dermed har retten til å selge hytta videre.

– Det jeg ofte ser når arvinger kommer til meg for å selge eiendommen, er at vi må ordne hjemmels­overgang fra avdøde eier til arvinger via tinglysning. Men det er en enkel prosess for oss meglere, sier han.

Les også: Denne hytta kjøpte Heidi på impuls mens hun ventet på middagen

Arv når ikke det finnes arvinger

I de tilfeller der den avdøde hytteeieren hverken har ektefelle, samboer, barn, andre nære slektninger, eller opprettet testamente, så vil staten være arvingen.

– Det er tingretten i kommunen der hytta ligger, som har ansvar for dødsboet, sier Kheramandi og forklarer at boet gjerne blir gjort opp ved offentlig skifte.

En bobestyrer forsøker å finne ut om det er noen arvinger, men om de ikke finner det, vil midlene i boet realiseres. Det vil si at hytta da blir solgt, og at midlene overføres til staten.

– Pengene skal staten bruke til frivillig arbeid for barn og unge. Det gjøres i praksis gjennom et fond som staten har opprettet, sier han.