Dette skal følge med boligkjøpet

Ved kjøp av bolig skaper det ofte krangel at selger har tatt med seg ting som ikke skulle vært fjernet. Mange boligselgere stiller seg spørsmålet om hva som skal følge med av løsøre når boligen selges. De fleste har fått med seg at utstyr som er fastmontert, skal følge med eiendommen, men hva med utstyr som lamper og brannslukkere? Og hvilke hvitevarer skal stå igjen og hvilke kan du ta med deg videre?

Utgangspunket vil være alt som er fastmontert, og som var i boligen ved visning, skal følge med, med mindre noe annet klart er sagt på visning eller i salgspapirene.

Det er Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eidendomsadvokatenes Servicekontor som har gått sammen og laget en liste over løsøre og tilbehør som følger boligen ved salg. Listen som skal forhindre konflikter mellom partene om hva som skal følge med når boligen blir overdratt til sin nye eier, har vært gjeldende siden 1. februar i år, og er en videreføring av en lignende liste som NEF kom med for to år siden.

Advokat Hogne Sandanger driver nettstedet dinboligadvokat.no. Han forklarer til bonytt.no at tilbehør reguleres, med mindre annet er avtalt mellom selger og kjøper, av avhendingsloven §§ 3-4 og 3-5.

Full avtalefrihet

Advokatfullmektig Magnus Nordhus, fra dinboligadvokat.no understreker at det er full avtalefrihet mellom kjøper og selger.

- I utgangspunktet er det avtalen mellom boligkjøper og boligselger, som bestemmer hvilket tilbehør som følger med boligen. Er partene enige om at kjøleskapet skal følge med, så følger det med, forklarer han til bonytt.no.

- Er partene enige om det motsatte, blir kjøleskapet med på selgerens flyttelass.

Poenget er at det bør opplyses på forhånd om eventuelle avvik fra den veiledende listen, og at disse avvikene må komme tydelig frem i salgsoppgaven.

Rådet er derfor at du som boligselger bør tenke nøye over hva du ønsker å ta med på flyttelasset og hva som kan bli stående. Når det er sagt kan heller ikke kjøper forvente å få med gjenstander som det er spesifisert i salgsoppgaven at ikke følger med, selv om de i utgangspunktet ville gjort det dersom annet ikke var avtalt.

Listen gjelder imidlertid kun i tilfeller hvor annet ikke fremgår av markedsføringen eller av avtale mellom partene.

Fagansvarlig og advokat hos Postbanken Eiendom i Bergen, Joacim Holter påpeker at det er viktig å få klart frem hva som skal følge med/ikke følge med boligen.

- Generelt er det vårt tydelige råd at man i prospektet må passe på å få med opplysninger om hva som ikke følger med, spesielt dersom det er tale om løsøre eller innbo som har stor verdi for selger, har han tidligere uttalt til bonytt.no.

Lamper spesielt populært

Ifølge leder av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Christian Dreyer, kan særlig lamper være et problemområde.

- Hvis lampene er fastmontert i taket på for eksempel skinner som etterlater seg merker hvis man fjerner dem, så skal lampene følge med boligen. Er lampene skrudd fast rett i taket er det mer i gråsonen. Selger vil kunne hevde at lampen egentlig er løs, men at den må borres fast for å sitte, har Dreyer tidligere uttalt til Nettavisen.

Dette skal følge eiendommen

Nedenfor følger listen utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund har i samarbeid med Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, som viser hvilke løsøre som alltid skal følge eiendommen dersom dette var på eiendommen ved kjøpers besiktigelse og annet ikke er avtalt.

1. Hvitevarer som er i kjøkken medfølger. Løse småapparater medfølger likevel ikke

2. Heldekningstepper, uansett festemåte

3. Varmekilder , ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, uansett festemåte. Frittstående biopeiser og varmeovner på hjul medfølger likevel ikke. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med

4. Tv, radio og musikkanlegg: TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenner (dersom tuneren ikke følger med må dette særskilt angis i salgsoppgaven). Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med

5. Baderomsinnredning: badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning med overskap

6. Speilfliser, uansett festemåte

7. Garderobeskap, selv om disse er løse, samt fastmonterte hyller og knagger

8. Kjøkkeninnredning medfølger. Dette gjelder også overskap, åpne hyller og eventuell kjøkkenøy

9. Markiser, persienner og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner

10. Avtrekksvifter av alle slag, og fastmonterte aircondition-anlegg

11. Sentralstøvsuger medfølger med komplett anlegg, herunder slange

12. Lyskilder: kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte «spotlights», oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning. Vegglamper, krokhengte lamper, herunder lysekroner, prismelamper og lignende følger likevel ikke med

13. Boligalarm (der denne er knyttet til en avtale forutsettes det at avtalen kan overdras til kjøper)

14. Utvendige søppelkasser og eventuelt holder/hus til disse

15. Postkasse

16. Planter, busker og trær som er plantet på tomten eller i fastmonterte kasser og lignende

17. Flaggstang og fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som badestamp, lekestue, utepeis og lignende

18. Olje-/parafinfat: eventuell beholdning av parafin/fyringsolje avregnes direkte mellom partene per overtakelsesdato

19. Gassbeholder til gasskomfyr og gasspeis

20. Brannstige, branntau, feiestige og lignende der dette er påbudt

21. Brannslukningsapparat, brannslange og røykvarsler der dette er påbudt. Det er hjemmelshavers og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom

Unngå konflikter

Hovedformålet med listen er å unngå konflikter mellom partene om hva som skal følge med når boligen blir overdratt til sin nye eier.

- Fordi avhendingsloven ikke gir entydige svar på hva som skal følge med ved salg, mener vi en slik liste vil bidra til å redusere antall konflikter, har fagsjef Bodil Næssvik i Norges Eiendomsmeglerforbund uttalt i en pressemelding.

Lovregulert

Det er avhendingslovens paragraf 3 som regulerer hva som skal følge med ved overtagelse av bolig.

Magnus Nordhus påpeker at kjøpekontrakten i praksis ofte vil mangle presise klausuler om hvilket tilbehør som skal følge med boligen.

- I avhendingsloven er det gitt regler om tilbehør som får anvendelse i slike tilfeller.

- Disse reglene overstyrer ikke avtalen mellom kjøper og selger, men fyller ut avtalen på de punkter der avtalen ikke er klar.

Magnus Nordhus utdyper videre at i avhendingsloven er det oppstilt to alternative vilkår (tilstrekkelig at ett er oppfylt) for at en ting utgjør tilbehør til boligen.

- Det første er at tingen er "varig" introdusert, og "fast montert", i boligen. Det andre er at tingen er "varig" introdusert i, og "særskilt tilpassa", boligen. Loven nevner også noen praktiske eksempler:

"Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting".

- Denne oppregningen er ikke uttømmende. Er tingen varig og fast montert i boligen eller varig og særlig tilpasset boligen, er den tilbehør, til tross for at den ikke er omtalt i annet punktum.

"Uhøveleg å flytte"

Avklarer verken avtalen mellom kjøper og selger eller reglene i avhendingsloven ( § 3-5) om tingen er tilbehør til boligen, er ifølge Nordhus regelen i avhendingsloven (§ 3-4) til hjelp. Her heter det at det i tvilstilfellene "skal leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der".

- En ting som er "uhøveleg å flytte", kan være en ting som vanskelig kan flyttes uten skade på boligen eller på tingen selv, eller uten urimelige kostnader. En varmepumpe kan utgjøre et eksempel. Ofte vil det være mer kostbart å flytte en slik innretning, enn å kjøpe en ny.

- En ting som er "nødvendig til bruk på eigedomen" kan være en ting som ikke kan flyttes uten at boligens bruksverdi settes ned.

Er for eksempel boligens eneste varmekilde flyttbare elektriske ovner, påpeker Nordhus at ovnene er tilbehør til tross for at de verken er fast montert eller spesialtilpasset boligen.

- En iskald bolig har ikke samme bruksverdi som en bolig med temperert inneklima.

- En ting som "best kan nyttast" i boligen, kan være en ting hvis bruksverdi avhenger av at den blir værende.  I denne kategorien kan det både falle ting som er spesialtilpasset boligen (men likevel ikke varig installert), og ting som tar skade av flytting.

Kilder: Norges Eiendomsmeglerforbund, aftenposten.no, dinepenger.no, dinboligadvokat.no, viivilla.no

Les også:

Sjekk ut Bonytts inspirasjonsguide

Vasker du undertøyet på 40 grader?

Hva er egentlig et steinkast?

- Advokater, dommere og arkitekter er typiske "naboer fra helvete"