Meglers opplysningsplikt
Noen naboer er så ille at selger plikter å opplyse om det
Selgers opplysningsplikt omfatter også den ubehagelige naboen.
Boligsalg er noe de aller fleste av oss foretar både én og flere ganger i løpet av vårt boligliv. Og det er mange forhold å passe på, både av juridisk og praktisk karakter. Blant annet har du som selger (sammen med eiendomsmegleren) en opplysningsplikt, og du har alt å tjene på å være ærlig med hensyn på forhold som kan påvirke salget.
Dette gjelder også forhold som ikke direkte gjelder boligens tekniske og juridiske tilstand. Som for eksempel en vanskelig nabo.
- Vår holdning er at dersom det vanskelige naboforholdet vil kunne få betydning for kjøper, vil vi opplyse om det, sier Karsten Onsrud til klikk.no. Han er direktør for Marked og kommunikasjon hos Krogsveen.
- Og generelt spør vi alltid selger om det er forhold han eller hun mener har betydning for salget.
Administrerende direktør i Norges eiendomsmeglerforbund (NEF), Carl Geving, forteller at det i noen tilfeller kan være vanskelig for megler å få frem de viktige opplysningene.
- Ofte kan det være slik at selger holder tilbake opplysninger som han eller hun mener kan få negativ betydning for prisen, som for eksempel nabokrangel om en tujahekk som begrenser utsikten eller sterkt sjenerende støy fra naboeiendommen. Men vi oppfatter at våre medlemmer sørger for å opplyse om alt de mener har betydning for kjøper, sier han til klikk.no.
Selgers ansvar
Ifølge faglig ansvarlig hos Huseiernes landsforbund, Anders Leisner, er det i utgangspunktet selger som har ansvaret for å opplyse om alle forhold som vil ha betydning for et salg, og derigjennom også for kjøper.
- Som selger har man plikt på seg til å opplyse om omstendigheter ved eiendommen som man kjenner til, og som kjøper må kunne gjøre regning med å få befatning med. At naboen gjør livet surt for alle rundt seg er absolutt en omstendighet ved eiendommen i lovens forstand. Hvis det kan legges til grunn at opplysningene om naboen normalt vil ha betydning for en kjøper, i den forstand at det ville påvirke avtalen mellom partene, så kan det foreligge en mangel dersom det ikke opplyses om dette, utdyper han i en e-post til klikk.no.
"Det er sikker rett at selger av fast eiendom har plikt til å opplyse om problemnaboer, for eksempel sjenanse ved husbråk og lignende. Imidlertid er det ikke gitt at unnlatelse av å oppfylle opplysningsplikten gir kjøper rett til prisavslag", skriver Paal Haugaard på Hegnar.no om en aktuell sak som sto for Borgarting lagmannsrett i januar i år. Haugaard er advokat og partner i advokatfirmaet Bing Hodneland.
Den vanskelige naboen
I den aktuelle saken som sto for Borgarting lagmannsrett i januar i år, hadde en person kjøpt en borettslagsleilighet i 2008. Året etter ble naboleiligheten solgt og inn flyttet en høylytt nabo, som flere ganger forårsaket husbråk. Det hele endte med at vedkommende ble dømt til å selge sin leilighet, men da hadde allerede den forsmådde naboen solgt sin leilighet. Kjøperen hadde imidlertid ikke fått opplyst annet enn at det var "Disputt med nabo. Borettslaget har ordnet opp", som det sto i salgsoppgaven.
Kjøperen krevde prisavslag med opp til 300 000 kroner og fikk delvis medhold i tingretten. Motparten anket imidlertid til lagmannsretten, som kom til den motsatte konklusjonen. Begrunnelsen var at forholdene hadde ordnet seg selv, ved at den problematiske naboen hadde flyttet.
Retten erkjenner imidlertid at det belastende naboforholdet, som de skriver i sin domsavsigelse, var å anse som en mangel fordi det i salgsdokumentet ikke ble tydeliggjort hvor tyngende naboforholdet var.
Det som endret hele situasjonen var altså at den vanskelige naboen flyttet, og da falt etter rettens oppfatning grunnlaget for prisavslaget bort.
Det må opplyses om problemnaboer
Men hadde naboen blitt boende, ville sannsynlig situasjonen vært en helt annen.
- Alt som selger egentlig synes er ubehagelig eller ulystbetont å opplyse om ut fra ønsket om høyest mulig pris, skal på bordet. Følgelig plikter man å opplyse om dårlige naboforhold, og jeg er rimelig sikker på at kjøper hadde vunnet frem med et prisavslag om bråkmakeren ikke hadde blitt kastet ut, utdyper advokat Paal Haugaard overfor klikk.no.
- Utfordringen for domstolene i disse tilfellene er imidlertid å fastsette prisavslagets størrelse.
Haugaard fremhever at for Lagmannsretten i denne saken gjaldt ikke spørsmålet om det forelå en mangel, men om tidspunktet for når vurderingen av mangelen blir foretatt. Og retten konkluderte altså med at selv om den problematiske naboen bodde der da leiligheten ble overtatt, så fikk det ikke betydning fordi hun ble kastet ut rett etterpå.
"Mangelen hadde med andre ord bortfalt på grunn av den senere utviklingen, og etter lagmannsrettens oppfatning må man ved vurderingen av spørsmålet om prisavslag se på nå-situasjonen, dvs. at det på domstidspunktet må foreligge et aktuelt eller varig verdireduserende forhold", skriver han på Hegnar.no.
- Det er vår forventning overfor våre medlemmer at dersom de får kunnskap om forhold som vil ha betydning for kjøper, at det for eksempel er en rettstvist med naboen under oppseiling, så sørger de for at dette blir opplyst om til potensielle kjøpere, sier Geving i NEF.
Dette svarer meglerne
Klikk.no har spurt seks av de største eiendomsmeglerkjedene i Norge om hvilken praksis de har når det gjelder opplysninger om vanskelige naboer. Slik svarte de:
Eie
"Dersom det vanskelige naboforholdet er på et nivå som oppleves som problematisk for nåværende eier, og det vil kunne ha betydning for kjøper, så er vi pliktige til å opplyse om det. Etter avhendingsloven vil også selger ha en slik opplysningsplikt" (Hedda Ulvness, administrerende direktør).
Aktiv Eiendomsmegling
"Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt reguleres av eiendomsmeglerloven (eml) 6-7, men den sier dog intet i forhold til undersøkelser rundt eventuelt bråk fra nabo/naboleilighet. Har imidlertid megler fått informasjon om bråk fra nabo/naboleilighet, følger det at megler, før handelen sluttes, skal gi kjøperen slike opplysninger som «kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». Det må med andre ord gjøres en konkret vurdering av megler opp mot dette punktet. Informasjonen gis altså ikke i prospektet, men formidles skriftlig til interessenter, slik at disse kan ta hensyn til opplysningene når de vurderer å inngi bud på den aktuelle eiendommen" (Finn Magnus Rogne-Hansen, adm. dir).
Privatmegleren
"Megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eml. § 6-3 (2). Megler skal videre ivareta både kjøpers og selger interesse i handelen, jf. eml. § 6-3 (1). Dette innebærer at hvis megler er gjort kjent med at det stadig er bråk fra naboleiligheten, er dette en opplysning som må formidles til kjøper før bindene handel inngås. Stadig bråk fra naboleilighet vil kunne påvirke interessen for leiligheten og det vil kunne påvirke prisen på boligen" (Bodil Næssvik, Kjedesjef kompetanse/kvalitet).
Eiendomsmegler 1
"Det må vurderes om forholdet rammer bruken av eiendommen, for eksempel ved redusert trivsel, fysisk fare, hindring i bruk av fellesområder osv. Og utgangspunktet er at selger har plikt til å opplyse om problemnaboer av en viss alvorlighetsgrad. Det bør gis opplysninger i egenerklæringsskjemaet dersom selger tegner boligsalgsforsikring, i tillegg må infoen fremkomme av salgsoppgaven. Opplysningene må gis på et tidlig stadium i salgsprosessen, slik at potensielle kjøpere har all relevant informasjon tilgjengelig før de skal legge inn bud. Selger må forsikre seg om at han kan dokumentere at opplysningen er gitt, slik at senere konflikt unngås.
Noen dårlige naboforhold er basert på en personlig konflikt mellom selger og nabo. Det er derfor naturlig å anta at det dårlige naboforholdet vil opphøre når selger flytter. I mange tilfelle vil det ikke være nødvendig å opplyse om en slik personlig konflikter, med mindre selger antar at det er sannsynlig at naboen vil fortsette konflikten overfor ny eier. Grensedragningen her kan være vanskelig" (Line R. Røstad, kvalitetssjef).
DNB
"I hht. eml. § 6-7 (1) skal megleren gi kjøperen opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Dersom megleren får opplysninger av en slik karakter skal dette inn i salgsoppgaven eller opplyses budgivere/interessenter på annen måte. Plagsomme naboer, som selger oppfatter som et problem, skal megler informere om straks han/hun får kunnskap om forholdet" (Norleiv Pedersen, fagsjef).
Krogsveen
"Det vil alltid være et element av skjønn i en slik vurdering, fordi det er grader av nabobråk. Og det vil også ha betydning hva selger forteller til megler. Det vil også ha betydning hva årsaken til det vanskelige naboforholdet er. Men dersom vi mener forholdet vil ha betydning for en kjøper, vil vi opplyse om det" (Karsten Onsrud, direktør for Marked og kommunikasjon).
Solgt "som den er"
Selgers plikt til å opplyse om forhold som vil få betydning for salget, er grunnleggende i en bolighandel. "Det kjøper har plikt til å gi opplysninger om, er negative omstendigheter ved eiendommen som selgeren er kjent med eller som han måtte være kjent med på salgstidspunktet. Omstendigheter kan være så mangt, og er ikke begrenset til alminnelige feil og mangler. Også uheldige naboforhold, flomfare og at bygningen er selvbygget m.v. rammes av bestemmelsen", skriver nettstedet jusstorget.no på sine nettsider.
De kobler denne opplysningsplikten opp mot det som ofte blir skrevet i salgsoppgaver, at boligen selges "som den er". Dette følger av avhendingslovens paragraf 3-9.
Men selv om selger har tatt forbehold, vil det likevel være mangler dersom selger har gitt uriktige opplysning eller unnlatt å gi opplysninger.
Det vil også være mangler dersom boligen er i vesentlig dårligere forfatning enn kjøper hadde grunn til å tro utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig.
Ved vurderingen om det foreligger en mangel med bakgrunn i boligens standard, skriver Jusstorget at domstolene ved enkelte anledninger ser hva utbedringskostnadene for manglene er og sammenligner disse med kjøpesummen.
"Dersom utbedringskostnadene tilsvarer 3-5% av kjøpesummen har domstolene konkludert med at forholdet er vesentlig, og at det foreligger en mangel", skriver de.
Les også:
- Riktig pris og kreativ styling selger boligen
På jakt etter gode interiørideer? Du finner dem i Inspirasjonsguiden