Dette må du huske på når du leier ut hytta

Planer om å leie ut hytta? Det er absolutt ingen dum idé, blant annet fordi du kan tjene godt på det.

Hytta vil også være i bruk over lengre perioder gjennom året, og derfor også mindre attraktiv for innbrudd.

Lavt konfliktnivå

Advokat Harald Ramm har vært tilknyttet Hytteliv som jurist gjennom drøyt 25 år, men det er få av hans saker som har omhandlet tvister omkring utleie av hytter.

– Dersom det er uenigheter, så handler det i hovedsak om dårlig rengjøring og vask ved tilbakelevering.

Selv med et tilsynelatende svært lavt konfliktnivå, er det likevel forhold man som utleier bør ta stilling til for å sikre et best mulig utleieforhold.

I bunnen av et hvert leieforhold bør det ligge en kontrakt.

– Og den bør være skriftlig, understreker Ramm.

Kontrakten

Prinsipielt vil det være stor grad av avtalefrihet, men kontrakten bør likevel ha klare bestemmelser om ansvaret for det forefallende arbeidet, som gressklipping, ugressplukking, øsing av båt osv.

En leiekontrakt kan tinglyses, men det er mer praktisk ved langtidsleie, og da for at leietager skal sikre seg mot at eier leier ut hytta til en tredjeperson.

Se forslag til kontrakt lenger ned i saken.

Ukesutleie eller åremål?

Du kan leie ut hytta på to måter, enten over en kortere periode (fra en helg til flere uker) eller du kan leie den ut over flere år, såkalt åremål.

I hovedsak er de to utleieformene like, men ved åremålsutleie bør man sikre seg en retrettmulighet.

Det kan hende at man av ulike årsaker gjerne vil ha hytta tilbake. En slik mulighet kan man skaffe seg ved å ta inn i kontrakten et punkt om oppsigelsestid, for eksempel på seks måneder.

– Kontrakten bør også har en særlig bestemmelse iht. loven om rett til oppsigelse ved manglende betaling uten å gå veien om domstolene, legger advokat Ramm til (se avsnittet nederst i saken om Utkastelse).

Annonsørinnhold

Dette er årets lekreste festkjoler

Ved åremål kan det også være slik at man har lyst til å bruke hytta noen få uker i løpet av året, for eksempel i forbindelse med sommerferien.

Dette kan gjøres ved å avtale at eieren skal kunne bruke hytta i en nærmere angitt periode.

Ved åremål bør man også sikre seg muligheten til å inspisere hytta ved jevne mellomrom. Det kan være fornuftig å legge inn noen «vaktmesterrunder» et par ganger i året, bare for å forsikre seg om at hytta fortsatt står slik den ble overlatt til leietager.

Videre er det viktig at forholdene omkring vedlikehold og løpende utgifter spesifiseres.

I motsetning til kortidsutleie, vil det ved åremålsutleie være aktuelt å belaste leietager for årlige utgifter, som for eksempel forsikring, strøm og kommunale avgifter.

Les også: Hvem skal egentlig arve hytta?

Utleietid

Et av de første punktene i en kontrakt er utleieperiodens lengde.

Noen leier hytta ut en hel sommer fordi man har valgt seg et annet feriemål den sommeren.

Andre velger en kortere utleietid, for eksempel en uke. I praksis kan det for eksempel stå at «leietager disponerer hytta i perioden fra 01.07.20 til 01.08.20». Unngå upresise uttrykk som «i sommerferien», «i fellesferien» osv. Tidsbestem kontrakten, gjerne så konkret at også klokkeslettet er med.

Leiesum og forfall

Hvor mye du kan ta i leie, vil naturlig nok avhenge av flere forhold: Blant annet tid på året, beliggenhet og fasiliteter.

Er du usikker, kan du sjekke på for eksempel Finn.no hva tilsvarende hytter leies ut for, eller forhøre deg hos en lokal eiendomsmegler.

I tillegg til leiens størrelse, bør det også avtales når den skal betales.

Ved åremålsleie bør leien betales per måned eller kvartal. Leien kan i tillegg kreves betalt forskuddsvis for inntil tre måneder. Gjelder det utleie for en kortere periode, for eksempel 14 dager, kan det avtales at hele leien skal betales før hytta tas i bruk. Unnlater leietager å betale vil han heller ikke kunne benytte hytta.

Les også: Hytta er på 70 kvadrat, men har plass til 12 overnattingsgjester

Depositum

Utleie av hytte vil alltid være forbundet med et visst element av risiko, uansett hvor godt man tror om leietageren.

Det kan derfor være fornuftig å kreve et såkalt depositum, et beløp som betales inn i forkant og settes på en sperret depositumkonto. Beløpet kan kun utbetales etter nærmere avtale.

Det vanligste er at depositumet fungerer som sikkerhet for enten uteblitt leieinnbetaling eller for skader påført hytta.

Størrelsen på depositumet kan avtales fritt, men det kan ikke overskride seks måneders leie. Hele beløpet, inklusive renter, er å anse som leietagers penger. Ved korte leieforhold, der hytta for eksempel leies ut noen uker i sommermånedene, kan hele utleiesummen innkreves som forskudd.

Fremleie

Det kan hende at leietager ikke trenger hytta i hele leieperioden, først og fremst ved åremålsleie, og vurderer å leie den ut til tredjeperson, såkalt fremleie.

Advokat Ramm mener at man som utleier i utgangspunktet ikke bør tillate fremleie.

– Det kan fort skape komplikasjoner om man skal tillate fremleie til noen man ikke kjenner i det hele tatt. Normalt leier man ut til en familie, og da vil det være adgang for at familiemedlemmer er der uten at den som signerte kontrakten er til stede. Det gjelder for eksempel tilfeller hvor den som signerte må være tilbake i byen for å jobbe, mens resten av familien er på hytta.

Men her, som i mange andre sammenhenger, hersker det avtalefrihet, så man kan gjøre avtale om fremleie dersom man ønsker. Da bør det i så fall spesifiseres tydelig hvem som skal kunne benytte hytta utover leietager.

– Dersom man for eksempel vet at en av leietagers barn har et frynsete rykte, så kan vedkommende nektes å bruke hytta alene, utdyper han.

Les også: Christine og Robert fant ikke småbruket de ville ha, her bygger de det selv

Vedlikehold

Annonsørinnhold

SLÅ TIL: Her kan du sikre deg ulltøy på tilbud

Vedlikeholdsbehovet for hytta vil ikke opphøre selv om man selv ikke bruker den, derfor bør leiekontrakten inneholde en bestemmelse om vedlikeholdsplikt.

Hovedregelen er at utleieren har et generelt vedlikeholdsansvar, men det kan avtales at leietager overtar en del av dette ansvaret.

Dersom utleier forsømmer sitt vedlikeholdsansvar, vil leietager kunne kreve reduksjon i leien. Utleier kan derimot, ved forsømmelse fra leietagers side, ikke kreve økning i leien.

Det kan være fornuftig å sette opp klare forpliktelser for både utleier og leietager i en kontrakt, for eksempel når det gjelder gressklipping. «Gressplenene skal klippes minst én gang pr. uke», kan det stå i kontrakten. Lag en liste over hvilke ting som krever vedlikehold.

Sørg også for å ha med et punkt som stadfester at hytta skal holdes ren, gjerne med et krav om at hytta skal rengjøres én gang i uken. I fortsettelsen av dette bør det også gå klart frem at hytta skal være grundig rengjort ved leietidens utløp.

Løpende kostnader

Det er naturlig at leietager betaler de løpende kostnadene i leieperioden, men dette må avtales.

Sørg derfor å ha med et punkt om dette i kontrakten. Beskriv hvilke utgifter leietager skal betale selv, for eksempel bomavgiften.

Dersom leietager skal betale elektrisiteten, og det bør han jo, er det mest praktiske at man noterer målerstanden før og etter utleien og sender regning til leietager.

Båtbruk

Dersom det følger båt med hytta, bør bruken av båten avtales. Først og fremst handler det om å avtale hvordan båten kan disponeres, og hvordan utgiftene ved bruken skal betales.

Les også: Huset hadde blitt beslaglagt fra en kriminell bande – da gjorde Ørnulf et kupp

Skader ved overlevering

Både ved starten av en utleieperiode og ved slutten bør du gå gjennom hytta med leietager, og notere eventuelle mangler eller skader.

Dersom du ved overtagelse etter utleie oppdager skader som har oppstått i utleieperioden, vil du kunne kreve erstatning.

Ifølge advokat Ramm krever det imidlertid at det er en årsakssammenheng mellom leietagers handlinger og skaden, og at skaden vil representere et økonomisk tap for deg.

Annonsørinnhold

Julekalenderne mannfolk ønsker seg i år

I tillegg må det eksistere et såkalt ansvarsgrunnlag, som betyr at leietager må kunne stilles ansvarlig for skaden.

Et tre som blåser over hytta i en stormfull høstnatt, vil ikke leietager være ansvarlig for. Så fremt vedkommende ikke har foretatt en bevisst handling for at treet skulle blåse, noe som vil være lite sannsynlig.

Dersom leietager nekter å betale for skaden, er neste steg en dom hos namsmannen. Men selv med en dom derfra er du ikke sikret å få pengene. Har ikke leietager penger, vel, så er det lite man får gjort.

Skatt

Hytteutleie skattlegges etter følgende prinsipp: De første 10 000 kronene er skattefrie. Dernest betaler man nettoskatt (22%) av 85 prosent av det overskytende. Leies hytta ut for 30 000 kroner, skal det betales skatt av 17 000 (85 % av 30 000-10 000). Skatten blir 17 000 x 22%, som er 3740 kroner.

Når det gjelder åremål, hvor hytta leies ut for ett eller flere år uten at du selv bruker den, vil du bli skattlagt for hele beløpet. Begrunnelsen er at du ikke bruker hytta selv. Men du får fullt fratrekk for alle kostnader.

"Åremålsutleie innebærer at hytta leies ut hele året, slik at eier ikke benytter den selv. Hytta skal da regnskapsbehandles, og en har fradrag for faktiske kostnader. Hvis inntektene for eksempel er 100.000 kroner og faktiske kostnader er 50.000 kroner, gir dette et skattepliktig overskudd på 50.000 kroner. Skattesatsen er normalt også her 22 prosent.", skriver fagsjef i Skattebetalerforeningen, Rolf Lothe, i en e-post.

Les også: Selv den mest slitne terrassen kan blir som ny, bare se her

Utleiebyråer

Ofte vil det være litt arbeid forbundet med utleie av hytte. Det må kanskje annonseres, visninger må gjennomføres og kontrakter utarbeides.

Alternativet kan være å benytte seg av et utleiebyrå. Disse finner frem til leietagere og følger opp det praktiske arbeidet rundt leieforholdet.

Den som velger et slikt alternativ bør lese gjennom avtalen nøye, fordi byråene ofte begrenser sitt ansvar. Det er i denne sammenheng viktig å være klar over at man fortsatt er ansvarlig overfor leietager. Dette betyr at man har ansvaret for hans betalingsevne. Byrået er heller ikke ansvarlig for hvordan leietager behandler hytta, kun for formidlingen av utleie.

Annonsørinnhold

Kun for voksne: Julekalenderne som gir et ekstra piff i forholdet🔥

Utkastelse

Det hender dessverre at et utleieforhold ikke forløper slik man ønsker, og at den eneste utveien er å si opp utleieforholdet.

For å komme ut av en slik situasjon på best mulig måte, er det nødvendig å ta med en bestemmelse om utkastelse. Med en slik klausul i kontrakten kan man gå direkte til namsmannen og begjære utkastelse.

I motsatt fall må man gå til retten og få en dom, og det kan bli en lang prosess. En utkastelsesklausul kan for eksempel lyde:
«Blir leiesummen eller andre tillegg ikke betalt innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter Tvangsfullbyrdelsesloven (Tvfl) § 4-18 har funnet sted på eller etter forfallsdag, kan leier kastes ut uten søksmål og dom etter § 13-2 i Tvfl. Flytter ikke leietaker når leietiden er ute, kan han like ens kastes ut uten søksmål og dom etter § 13-2 i Tvfl.»

Les også: Nordmenn plages mest av skjeggkre – men disse krypene er langt verre

Festekontrakter

Mange hytter står på festetomt, også de som leies ut. Dersom det i festekontrakten er tatt inn en klausul om at utleie krever samtykke fra grunneier, må slikt samtykke innhentes når hytta leies ut.

– Men utover det står man helt fritt til å leie ut en hytte som står på festetomt, legger Ramm til.

– Og man skal jo huske på at det kun er tomten man ikke eier. Hytta har man den fulle råderetten over.

Denne saken ble første gang publisert 02/06 2020.