Leie ut hytta:
Står hytta unødvendig mye tom? Du kan gå glipp av 100.000 kroner i året
– Dersom det blir utfordrende å håndtere økende utgifter, eller du bare ønsker å spe på inntekten – kan utleie være en god løsning, tipser ekspertene.
Det er mange fordeler med å leie ut hytta: Du får en ekstrainntekt, hytta blir mer brukt – som er bra fra både et miljø- og samvittighetsperspektiv, og hytta har mer tilsyn.
Skjer det noe uforutsett, oppdages det fortere, og nødvendige tiltak kan settes inn. Samtidig kan det også være noen ulemper.
Det fører blant annet til mer slitasje på hytta, dessuten kan det være tidkrevende å organisere utleien.
Høye kostnader
Det er ikke uvanlig at hytta kan koste deg 100 000 kroner
eller mer i året bare i driftskostnader, sier Derya Incedursun, forbrukerøkonom i Nordea.
Rekorddyre strømpriser kan gjøre det enda dyrere å eie hytte. Det samme kan den varslede renteøkningen. Og selv om du ikke kan måle hyttekosen i kroner og øre, kommer du likevel ikke unna at du må ha nok penger til å betale de årlige utgiftene.
Dersom det blir utfordrende å håndtere økende utgifter, eller du bare ønsker å spe på inntekten – kan utleie være en god løsning, tipser hun. – Da kan du leie ut hytta når du selv ikke bruker den – og på den måten få hjelp til å finansiere hyttedriften.
Forbrukerøkonom Incedursun, har laget to eksempler for å vise potensialet:
– Leier du ut hytta i 40 døgn i året, med en døgnpris på 2500 kroner, vil leieinntekten være 100 000 kroner.
– Leier du hytta ut i 60 døgn, med samme døgnpris, vil leieinntekten være 150 000 kroner.
Les også: Ekteparet skulle bare bygge et anneks ...
Leie ut selv eller få hjelp?
Hvis du bestemmer deg for å leie ut hytta, kan du velge mellom å gjøre alt selv, eller å få profesjonell hjelp fra mindre, lokale hytteutleiefirma eller fra store aktører som Novasol, Norgesbooking og DanCenter.
En mellomløsning kan være å benytte seg av nettbaserte utleieportaler som Airbnb, booking.com, inatur.no og finn.no.
Fordelen med å bruke ekstern hjelp, er at du slipper mye av det praktiske arbeidet knyttet til utleie. Disse har ofte samarbeidspartnere som kan bistå med rengjøring og utleie av sengetøy, dersom du ønsker hjelp til det.
– En annen fordel er at du har en profesjonell partner som står for markedsføringen av hytten din. De kan hjelpe med å tiltrekke gjester, og som sikrer at hytta er konkurransedyktig på markedet, sier Per Brogaard, kommersiell direktør i Novasol.
Han påpeker at utleiefirmaene som regel følger godt med på utleiemarkedet de opererer i, og dermed har løpende kjennskap til tilbud og etterspørsel.
– På den måten kan vi sikre best mulig pris for hytteeier, sier Brogaard.
Ulempen er at du må betale for tjenesten, og dermed ikke får hele leieinntekten i egen lomme.
Ifølge Brogaard vil prisen på tjenesten deres variere fra hytte til hytte – og at det derfor er vanskelig å si eksakt hvor mye det koster.
– Når man bruker Novasol, settes det en pris som hytteeier sier seg fornøyd med. På den prisen legges Novasols andel og et beløp for skade- og avbestillingsforsikring. Det er dette som sammen danner den totale leieprisen. Derfor er det vanskelig å si eksakt prosentandel som legges på prisen.
Ønsker du å ta hånd om utleien selv – og sitte igjen med alt arbeidet og hele inntekten selv, er det også fullt mulig.
Husk dette
Er du usikker på hva som er fornuftig leiepris, mener Brogaard det kan være lurt å sjekke prisnivået på andre utleie-hytter i samme området.
– Da får du fort et inntrykk av hva som er realistisk, sier han.
Novasol-direktøren har også et annet råd til ferske hytteutleiere:
– Husk at hytta skal være innflyttingsklar når gjestene kommer. Det vil for eksempel si at det må være plass i skap og kjøleskap. Det kan også være smart å sette opp en nøkkelboks hvis du ikke ønsker å dra ut og møte nye leietagere hver gang du leier ut.
– Du må betale skatt på utleien, så du sitter ikke igjen med hele leieinntekten. Men det blir likevel betydelige beløp, forteller han.
Les også (+): Eksplosjon i batteribank gjorde oss bekymret – bør vi bytte ut batteriene?
Hvor mye skatt?
Hvor mye skatt du betaler, avhenger av om du bruker hytta selv eller ikke.
Bruker du den selv, vil inntil 10 000 kroner av den årlige leieinntekten være skattefritt. Deretter er 85 prosent av all leieinntekt skattepliktig.
Det betyr at dersom du leier ut for 100 000 kroner i året, vil 10 000 av disse være skattefrie. 85 prosent av de resterende 90 000 kroner, altså 76 500 kroner, vil være skattepliktig.
– Med en skattesats på 22 prosent vil skatten da ende på 16 830 kroner. Resten beholder du selv, forklarer forbruker-økonomen.
Leier du ut for 150 000 kroner i året, viser tilsvarende regnestykke at skatten blir 26 180 kroner, mens 123 820 kroner kan gå i egen lomme.
Per-Ole Hegdahl, advokat hos Skattebetalerforeningen, minner om at dersom du driver med privat utleie på egen hånd, vil dette være opplysninger som skatteetaten ikke får kjennskap til. Du må selv passe på å oppgi inntektene til dem, slik at du får korrekte opplysninger i skattemeldingen.
Disse tingene bør du ha på plass
Før du åpner opp hytta for fremmede, er det noen ting du bør ha på plass, mener advokat Morten Fæste i Huseierne.
– Bruk kontrakt. Siden ikke det finnes noe lovverk i Norge som regulerer hytteutleie, bør du alltid bruke kontrakt når du leier ut. En skriftlig kontrakt bør være en selvfølge i ethvert leieforhold, selv om det bare er for en helg. Da har du svart på hvitt hva dere har blitt enige om, sier Fæste.
Kontrakten bør inneholde informasjon om når leieperioden starter og slutter, om leiepris, depositum og lignende. Regler for utvask bør også inn her.
– Huseierne får ofte henvendelser fra folk som har leid ut hytta uten kontrakt, og som i etterkant har fått problemer med ett eller annet, sier Fæste og fortsetter:
– Nesten uansett hva slags problem det er, er dette langt vanskeligere å løse når man ikke har en skriftlig avtale å vise til. Så mitt beste tips er å alltid skrive kontrakt for utleien.
På nett finnes det maler for hytteutleiekontrakter du kan bruke, for eksempel hos Forbrukerrådet eller Huseierne.
Les også (+): Barndomsvenninnen min inviterte meg med på hyttetur. Den siste dagen røpet hun hemmeligheten sin
Forskuddsbetaling
Hyttelivs juridiske ekspert advokat Harald Ramm anbefaler at leien betales på forskudd.
– Da er du sikker på at du får pengene. Er de ikke kommet inn på konto før utleien skal skje, bør du heller ikke gi leietagerne nøkkelen, sier han.
Det kan også være lurt å med en bestemmelse i kontrakten om at den som faktisk leier hytta, også må være der, mener Ramm.
– Da slipper du en situasjon der ungdom bruker hytta uten at det er voksne til stede, sier han.
Med et depositum har du sørget for å minske et eventuelt tap dersom noe skulle skje under utleien.
– Det er lurt å sikre seg, så be om depositum, oppfordrer Fæste i Huseierne.
Han poengterer at det ikke er noe fasitsvar på hvor stort depositumet bør være. Det kommer blant annet an på lengden på leieforholdet og på leiesummen.
– Generelt kan man si at depositumet ikke bør være så stort at det skaper problemer for leietagerne å skaffe til veie. Samtidig bør det være stort nok til at utleier har en reell sikkerhet mot skader på eiendommen eller betalingsmislighold, sier Fæste.
Det er ingen formelle krav til depositumskonto ved hytteutleie, slik som det er for boligutleie. Dermed står du helt fritt til å be om et depositum du kan sette inn på egen konto. Likevel mener Fæste det er ryddigere å ha depositumet på en egen depositumskonto.
– Det kan også gjøres slik at du tar inn en forskuddsleie ved avtaleinngåelse. Du og leier står veldig fritt til å lage en avtale som passer for dere.
Forsikring?
Som hytteeier har du sannsynligvis en forsikring som både dekker bygningen og innboet i hytta. Men det er ikke sikkert at forsikringen gjelder dersom du leier ut hytta. Avklar derfor med forsikringsselskapet om forsikringene gjelder når leietager disponerer hytta, råder Fæste.
– Kanskje må du tegne en utleieforsikring i tillegg til de forsikringene du allerede har. Finn ut dette før du leier ut.
Advokaten anbefaler også klare og tydelige ordensregler. Det kan nemlig forhindre misforståelser – eller at uønskede situasjoner eller uønsket bruk oppstår.
– Det øker sjansen for at leieforholdet avvikles uten problemer. I ordensreglene kan du for eksempel ta med punkter om forventet nattero, røykeforbud, dyrehold, parkeringsregler og lignende, sier han.
Advokaten anbefaler å sette opp en inventarliste som følger leiekontrakten. Med bilder og tekst kan du dokumentere hvordan det ser ut i hytta før leieforholdet starter.
– Det vil være en fordel om man mener noe er ødelagt – da kan du dokumentere at det ikke var ødelagt fra før, tipser han.
Det er som regel uaktuelt å be om referanser når man skal leie ut hytta. Men for å bli litt sikrere på at den du vurderer å leie til er pålitelig, kan det være smart å ta en liten bakgrunnssjekk før du går videre med en utleieavtale.
– Det er for eksempel fullt lovlig – og vanlig – å google et navn og se hva som dukker opp, sier Fæste.
Bruker du utleieportaler som Airbnb eller lignende, kan du sjekke vurderinger folk har lagt inn av hverandre. Men også mange finn.no-brukere har profiler som gjør det mulig å sjekke hvordan andre har bedømt dem.
– Det gir en viss trygghet dersom man ser at andre har positive opplevelser med leieren, så dette kan du jo også sjekke, sier Fæste.
Unntaket er når du leier ut gjennom utleiefirma eller nettbaserte markedsplasser som Airbnb.
– De er pålagt å rapportere alle utleieforhold de formidler til skatteetaten. Og da trenger du ikke gjøre annet enn å sjekke at alle opplysninger er riktige når du får skattemeldingen til gjennomsyn, sier Hegdahl.
Les også: Anders og Therese brukte to år på å skape sin egen drømmeleilighet
Hvis ikke du bruker hytta selv
Bruker du ikke hytta selv, men bare leier den ut, må du skatte av hele leieinntekten. Samtidig vil du kunne kreve fradrag på skatten for alle kostnader knyttet til utleie og vedlikehold.
– Men du kan ikke kreve fradrag for utgifter som defineres som påkostninger. Grensen mellom hva som er vedlikehold og påkostning kan være vanskelig å trekke, sier skatteeksperten, og tipser om at det kan være fornuftig å søke råd hos en kompetent rådgiver hvis du er i tvil.
– Du bør i hvert fall lage et vedlegg til skattemeldingen som forklarer skattemyndighetene hva du mener er vedlikehold. Mener skatteetaten at deler av arbeidet er påkostninger, vil redegjørelsen din minske sjansen for at du får sanksjoner i form av tilleggsskatt, sier Hegdahl.
Erfaring fra utleiere
Elin Voldbakken kjøpte en gammel tømmer-hytte i Gausdal Vestfjell for snart 20 år siden.
Når ikke hun bruker hytta selv, og når det har passet seg, har hun leid den ut til andre – via alt fra kontakter, elgjaktlag, annonser og finn.no. Nå har hun landet på inatur.no.
– Jeg begynte å bruke dem i høst og har bare hatt gode erfaringer. Jeg føler jeg når ut til målgruppen min, som er fjellfolk. Dessuten har jeg fått god hjelp til å komme i gang med utleien, samt oppfølging og tips underveis, sier hun.
På inatur.no går alt på nett, og gjesten booker og betaler samtidig.
– Mange tar også kontakt med meg først, og spør litt mer om hytta og området. Det liker jeg godt, siden jeg har tro på å ta en liten samtale med de som skal leie. Da får vi avtalt praktiske ting, som hvor vi skal legge nøkkelen, men vi får også opprettet en mer personlig kontakt, sier hun.
Hun poengterer at det da blir det lettere for dem å ringe henne om det skulle være noe underveis i oppholdet, i tillegg til at det er litt tryggere for henne å vite litt om hvem som leier hytta.
Voldbakken understreker at kontrakt er nødvendig, der det kommer frem leiebeløp og forhold rundt vask, strøm, ved, håndklær, sengetøy, erstatning ved skader og lignende. Hun bruker standardkontrakten som hun har fått fra inatur.no.
– Få tydelig frem hva som gjelder rundt eventuell avbestilling. Hos meg betales leien ved booking, og hvis man avbestiller kortere enn 30 dager før leieperioden, får man ikke igjen noe av beløpet. Det står det tydelig i kontrakten, sier hun og fortsetter:
– Hvis ikke tror jeg det fort kunne blitt litt sånn at yr.no bestemmer om man vil reise eller ei, og det er jo kjedelig for oss som leier ut – for det er ikke bare lett å leie ut til andre på kort varsel.
Les også (+): Vi er plaget med at mange parkerer på veien til hytta og på vår eiendom. Kan vi nekte dem parkering?
Wenche og Einar har leid ut hytten sin i 20 år.
Etter 20 års utleie av hytta ved Skeikampen, har Wenche og Einar Einstad opparbeidet seg mye erfaring. De har primært brukt finn.no til å finne leietagere, noe som har fungert supert, ifølge dem.
– Vi har god erfaring ved å være til stede da gjestene kommer til hytta. Vi ser også en fordel å være til stede ved avreise for å få tilbakemelding om oppholdet og ønsker de velkommen tilbake, sier Wenche.
Wenche og Einars råd som de gjerne deler med ferske hytteutleiere:
- Bruk skriftlig leiekontrakt.
- Private saker fra bad og soverom må fjernes, også private bilder på veggene bør tas bort.
- Kjøleskap må tømmes, samt private husholdningsartikler.
- Hytta må være godt rengjort, møbler og senger likeså.
- Sørg for rent og helt sengetøy, samt at det er nok til de personene som kan være i hytta.
- Lag gode hytteregler.
- Lag en sjekkliste for avreise som henger fremme i hytta.
