Viktige høyesterettsdommer

Det var tre forhold Høyesterett skulle ta stilling til, og alle gjaldt om spesifikke bestemmelser i tomtefesteloven var grunnlovsstridige. Høyesterett kom til at ingen av bestemmelsene stred mot Grunnlovens paragraf 97, henholdsvis 105.

De to første sakene gjaldt tomtefestelovens paragraf 33 om forlengelse på samme vilkår. Spørsmålet var om denne bestemmelsen, som ble gitt tilbakevirkende kraft for eldre festeavtaler, var i strid med Grunnlovens paragraf 97. Denne sier at ingen lov kan gis tilbakevirkende kraft. Høyesterett kom til at den IKKE var grunnlovsstridig.

Begrunnelsen var at lovbestemmelser kan gis tilbakevirkende kraft, dersom dette er avgjørende for å sikre viktige samfunnsmessige verdier. Og Høyesterett mener at det å ha hytte er en slik verdi, for som de sier i premissene: "...at sjølv om det nok er så at sosiale omsyn særleg kjem inn når det gjeld faste bustader, har det også stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha ein fritidsbustad." Derfor kom de til at det var et grunnleggende behov for festeren å ha forutsigbarhet, slik at forlengelse må kunne skje på samme vilkår, selv for avtaler inngått før paragraf 33 trådte i kraft.

Når det gjelder spørsmålet om innløsningsvilkår, kan det synes som om Høyesterett har gitt bortfesterne enda dårligere vilkår. Spørsmålet gjaldt om bestemmelsen om innløsning til 40 prosent av tomteverdi var grunnlovsstridig. Høyesterett kom for så vidt frem til at selve 40-prosent regelen var i strid mot Grunnlovens paragraf 105, som sier at man skal ha full erstatning ved ekspropriasjon. Høyesterett kom imidlertid frem til at det ikke var rimelig å snakke om tomteverdi i denne sammenheng, fordi verdien av bortfesters eiendomsrett bestemmes av festeavgiften og festetidens lengde. Det var således verdien av selve festekontrakten som måtte legges til grunn.

I praksis betyr det at det er festeavgiften, oppregulert på innløsningstidspunktet, som danner grunnlaget. Høyesterett kom videre frem til at det var tilstrekkelig med en kapitaliseringsgrad på fem prosent, som innebærer en multiplikator på 20 ganger. Når gjeldende rett sier 30 ganger, blir det spennende å se hva lovgiverne foretar seg i forhold til Høyesteretts avgjørelse.

Denne saken ble første gang publisert 27/09 2007, og sist oppdatert 29/04 2017.