overtakelse av bolig
Advokat advarer mot å signere overtakelsesprotokoll ved kjøp av bruktbolig
– Eventuelt kan man skrive under på at boligen er rengjort, nøkler mottatt og målere avlest. Ikke noe mer.
Ved kjøp og salg av bruktbolig vil de fleste eiendomsmeglere at du signerer en overtakelsesprotokoll for å avslutte bolighandelen og dokumentere at alle formaliteter er gjennomført.
Avhengig av hvordan protokollen er formulert kan den svekke kjøpers klagemulighet, men det er intet krav om at den må signeres for at boligtransaksjonen skal avsluttes.
- I utgangspunktet eksisterer det ingen plikt til å signere en overtakelsesprotokoll, og det er vanskelig å se at en usignert protokoll i seg selv vil ha noen rettslig virkning, sier postdoktor ved Handelshøyskolen BI, Harald Benestad Anderssen.
Kjøper du en ny bolig, følger det imidlertid av bustadoppføringslova at du skriver en protokoll. Kjøp av bruktbolig reguleres derimot av avhendingslova, og der nevnes ikke overtakelsesprotokoll.
- Systemet med protokoller ved bruktboligkjøp er noe eiendomsmeglerbransjen har etablert, utdyper Benestad Anderssen.
Kan risikere å tape klageretten
I et intervju med fagbladet Advokaten, advarer advokat og eiendomsmegler Petter Mortvedt boligkjøpere mot å undertegne en overtakelsesprotokoll. Han henviser til protokoller hvor du skal signere på at boligen er overtatt i kontraktsmessig stand, og uten mangler.
– Eventuelt kan du skrive under på at boligen er rengjort, nøkler mottatt og målere avlest. Ikke noe mer, sier han.
Han fremhever videre at krav om signering av protokoll vil kunne sette partene i en vanskelig situasjon.
- Dette er en av de fasene i livet hvor du er mest stresset, og da skal du i alle fall ikke avgi erklæring om at boligen er overtatt i kontraktsmessig stand, sier han videre.
- I verste fall kan du risikere å tape retten til å klage på et senere tidspunkt, advarer han.
- Det er avhendingsloven som regulerer dette, og oppdager du mangler etter overtakelse, er det viktig å reklamere så fort som mulig.
Les også: Slik styler du boligen før visning
Ville ikke overføre penger før protokoll var signert
I et tilfelle Klikk.no kjenner til ville ikke eiendomsmegleren overføre salgssummen til selger før overtakelsesprotokollen var signert. Årsaken til meglerens standpunkt, var uenighet mellom selger og kjøper om boligen var rengjort tilstrekkelig.
Selgeren ble på den måten satt i en presset situasjon hvor han følte at han måtte signere for å få salgssummen overført.
En slik tilbakeholdelse er ifølge en av de store aktørene i markedet, DNB Eiendom, ikke lovlig.
«Megler har intet grunnlag for å holde tilbake tinglysing og oppgjør om protokollen ikke mottas. Da må megler på annen måte forsikre seg om at overtagelse av eiendommen virkelig er gjennomført», skriver kommunikasjonsrådgiver i DNB, Kristin Iversen, i en epost til Klikk.no.
Leder av juridisk avdeling hos Huseiernes landsforbund, Anders Leisner, utdyper at det er den faktiske overtakelsen av boligen som er avgjørende, ikke signering av protokollen.
- Men dersom en kjøper nekter å signere protokollen, kan det tolkes som et uttrykk for at han ønsker å heve avtalen, legger han til.
Les også: Skader som kommer over tid dekkes ikke av husforsikringen
Behov for å dokumentere overtakelse
Ifølge administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer, er bruk av overtakelsesprotokoller et uttrykk for at eiendomsmeglerne ønsker dokumentasjon på at salgsprosessen er gjennomført.
I en epost til Klikk.no fremhever han at megler så langt det er mulig, har behov for å sikre at både kjøper og selger er ivaretatt med hensyn til sine rettigheter. Han understreker at dette gjelder særlig med hensyn på overtakelse av boligen og utbetaling av kjøpesummen.
- I denne sammenheng er det viktig å være klar over at det ikke er megler som avgjør om kjøpesummen kan overføres, men kjøper som gir klarsignal.
Kjøper kan ilegges forsinkelsesrente
Men selv om det er kjøper som avgjør om pengene skal overføres, har han eller hun likevel en begrenset mulighet til å holde kjøpesummen tilbake ved for eksempel en uenighet.
- Du skal være klar over at du som kjøper veldig lett kan komme i et ansvarsforhold dersom andelen av kjøpesummen som holdes tilbake er større enn hva det vil koste å rette mangelen, utdyper Vammervold Dreyer.
- Hvis kjøper holder tilbake et urettmessig stort beløp kan det eskalere konflikten ved at for eksempel boligselger nekter å overlevere nøklene til boligen. Det er derfor fornuftig å signere en protokoll med eventuelle anførsler, selv om dette ikke er et lovmessig krav.
Les også: Dette gjør du ved vannskader
Må ikke være enige
Signering av en overtakelsesprotokoll må ikke bygge på en enighet mellom kjøper og selger. Begge parter kan gjøre sine anførsler i protokollen og så signere.
- Og av den grunn er bruk av overtagelseserklæring fornuftig, fordi du skriftlig får dokumentert en uenighet, sier Vammervold Dreyer, som mener at en signert overtagelsesprotokoll ikke svekker kjøpers reklamasjonsrett.
- Det vil i så fall avhenge av hva som står i protokollen og hva kjøper har blitt gjort kjent med på overtakelsen, sier Benestad Anderssen.
- Desto mer generelle formuleringene er i protokollen, jo sterkere vil reklamasjonsretten stå. Men så kan du undres over hvorfor meglerbransjen mener at du i det hele tatt skal ha med helt allmenne formuleringer i en protokoll, dersom de ikke har noen verdi.
Krav om signert overtakelsesprotokoll
I noen tilfeller må imidlertid overtakelsesprotokollen være signert før kjøpesummen kan overføres, nøkler overleveres og skjøte sendes til tinglysning.
- Dersom det er avtalt i kjøpekontrakten at det skal signeres en overtakelsesprotokoll, så kommer du ikke utenom, sier Benestad Andersen.
- I motsatt fall vil det bli ansett som et avtalebrudd, og kjøper respektive selger har brutt sine forpliktelser ved å unnlate å signere.
Denne saken ble første gang publisert 08/12 2015, og sist oppdatert 27/11 2018.
