Slik klager du på boligtaksten
Slik klager du på taksten
Er du misfornøyd med taksten, kan det lønne seg å klage.
De fleste benytter takstmann i forbindelse med boligsalget. Takstmannen kan vurdere både verdien på boligen og hvilken tilstand boligen er i. Dette er nyttig både for kjøper og selger.
Du har rett til å klage på takstmannen dersom du mener han har begått en feil. Og du kan klage enten du står som selger av boligen eller du har kjøpt en bolig hvor taksten viser seg å være feil. Her viser vi deg hvordan du klager på takstmannen.
Det er to takstorganisasjoner i Norge: Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon(NITO Takst) og Norges Takseringsforbund.
Derfor klager vi på taksten
Det er tre typiske ting som folk klager på. Den første er at det forekommer ulik måling av arealet i boligen.
- Dette er et vanskelig forhold, fordi det ikke finnes noe fasitsvar på hvordan arealet skal måles, sier advokat Carl Bjurstrøm i BoligAdvokat.no.
- Blant annet kan to ulike takstmenn se forskjellig på den samme kjellerstuen: Den ene anser kjellerstuen som P-rom (primær rom), og den andre som et S-rom (sekundær rom). Dette er altså en skjønnsmessig vurdering, som kan by på problemer.
Bjurstrøm poengterer at siden man regner pris per kvadratmeter ut fra måleenheten P-rom, kan en feil her kan bety store summer for kjøper, og understreker at arealavvik nok er det området de opplever flest klager over takstmenn.
Skjulte mangler
Det andre forholdet som ofte klages over er den tilstandsgraden som blir oppgitt i en boligsalgsrapport.
- For eksempel kan en takstmann skrive at boligen er i normalt god stand, alder tatt i betraktning. Så begynner kjøper å pusse opp finner skjult råte. Det er vanskelig å skylde på takstmannen i dette tilfellet siden det er en skjønnsmessig vurdering hva som egentlig er riktig, forklarer advokat Bjurstrøm.
Klager på ordbruk i taksten
Primære og sekundære rom
Primære rom, P-ROM
P-ROM er bruksareal av primærdelen. P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen. En samling primære rom (P-ROM) utgjør bygningens primærdel.
Takstbransjen har valgt å liste opp følgende rom som P-ROM;
Kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue, lekerom, arbeidsrom, hjemmekontor, PC-rom, medierom, bibliotek, innredet hobbyrom, trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger), stue, allrom, omkledningsrom, bad/dusjrom, toalett, vaskerom, entré/vindfang, kjøkken, soverom, bibliotek, innredet gang mellom P-Rom, trapp mellom P-Rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.
Sekundære rom, S-ROM
Det resterende areal (bruksareal) kalles S-rom. S-rom er bruksareal av sekundærdelen. En samling sekundære rom (S-ROM) utgjør bygningens sekundærdel. Areal av vegger mellom P-rom og S-rom tilhører S-rom.
Takstbransjen har valgt å liste opp følgende rom som S-ROM;
Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet).
Kilde: Norges Takseringsforbund
Det tredje forholdet folk klager på er forståelsen av ord i taksten. Hva mener for eksempel takstmannen når han skriver "nye vinduer". Stemmer det hvis det bare er glasset i vinduene som er byttet, eller må "hele" vinduet bli byttet for at man skal kunne skrive nye vinduer. "Badet trenger modernisering" skriver for eksempel takstmannen og ett år etter viser det seg at hele badet må byttes ut.
- Hvordan tolker man da det takstmannen har skrevet. Slike saker blir det konflikter av, forklarer advokaten.
Mener man for eksempel at takstmannen har satt en for lav eller for høy takst er dette forhold som kan være vanskelig å klage over, fordi det her ikke finnes noe riktig svar - hva boligen selges for kommer jo i aller størst grad an på hva den aktuelle kjøperen selv er villig til å betale for boligen.
Daglig leder i Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon(NITO), Kai-Haftor Olsen, forklarer til Klikk.no at det likevel begås få feiltrinn av takstmenn.
- Dette ser man enkelt ved å sammenligne antall henvendelser Klagenemnda får, samt de utbetalinger som skjer via takstmennenes ansvarsforsikringer.
Takstvurderingene kan variere stort
Hvis du selger boligen din igjen kort tid etter at du kjøpte den, for eksempel ett til to år, vil du kanskje oppleve at den taksten du innhenter skiller seg fra den taksten som ble lagt til grunn da du selv kjøpte boligen.
- Avviket kan for eksempel dreie seg om forhold som den første takstmannen ikke har oppdaget, at arealet vurderes annerledes så man får en forskjell i størrelsen på boligen, at det har oppstått en lekkasje i boligen hvor det er uvisst om lekkasjen allerede var der da du selv kjøpte boligen, at badet vurderes til å være i dårligere stand, påpeker advokaten.
Hjelper det å klage på taksten?
Ifølge Bjurstrøm er dette vanskelig å gi et helt konkret svar på, fordi takstmannens vurdering ofte innebærer en god del skjønn.
- Det finnes altså ikke noe "fasitsvar" på hva som er riktig vurdering. Hvis du skulle avdekke at takstmannen har gjort en grov feil eller oversett noe han som takstmann burde oppdaget, bør du likevel vurdere å klage. Takstmannen vil ha en forsikring som kan dekke slike feil, og da kan du klage direkte til forsikringsselskapet som takstmannen er forsikret i.
- Hvis du ønsker å klage på en takstmann kan du også klage han inn for Reklamasjonsnemnda for Takstmenn. Dette er et tvisteløsningsorgan som gir forbrukere en klageadgang. I utgangspunktet behandler de saker først etter at man har prøvd å klage direkte til takstmannen.
Det er to takstorganisasjoner i Norge: Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon(NITO Takst) og Norges Takseringsforbund.
Det finnes to ulike typer takst på bolig:
1. Verdi og lånetakst. Dette er en ganske "enkel" takst, som brukes mye i Oslo og større byer.
2. Boligsalgsrapport. Denne er mer nøyaktig og utfyllende, og gir kjøper mer informasjon. En boligsalgsrapport koster noe mer å få utferdiget enn en verdi og lånetakst. Man angir her en tilstandsgrad for de ulike delene av boligen, for eksempel for baderommet. Man bruker tilstandsgrad TG1, TG2 og TG3. TG1 er den beste tilstandsgraden, mens TG3 tilsier at det aktuelle rommet må "byttes ut".
Kilde. Carl Bjurstrøm / Boligadvokat.no
Nye regler fra 2015
Disse forholdene vil likevel endre seg fra og med den 1.1.2015. Da vil det nemlig bli påbudt å innhente en boligsalgsrapport når man skal selge bolig. Det å kun bruke verditakst vil ikke lenger være mulig.
- Dette vil innebære at selger får mer informasjon om boligen han vurderer å kjøpe, noe som forhåpentligvis vil medføre at antallet konflikter mellom kjøper og selger går ned, sier advokat Bjurstrøm.
- Utfordringen for boligselger er at det er dyrere å lage en boligsalgsrapport, enn det er å lage en verditakst.
Finn takstmann selv
Mange velger takstmannen som eiendomsmegleren vanligvis benytter, men ifølge Forbrukerrådet er det ingenting i veien for at du finner takstmann selv. Spør da gjerne om takstmannen har SETA-sertifisering, og pass på at takstmannen er skolert på boligtaksering og tilstandsanalyse for bolig.
Klagemuligheter
Er du misfornøyd med takstmannens arbeid eller opptreden i forbindelse med takseringsoppdraget kan du klage til Reklamasjonsnemnda for takstmenn. Både kjøper og selger, eller andre som har rettslig interesse i takstoppdraget, kan klage.
Nemnda behandler bare klager på takstmenn organisert i Norges Takseringsforbund og NITO Takst.
Les også:
Skal du pusse opp? Her finner du de lekreste interiørbildene
De skjulte knepene for å vinne budrunden
Norges dyreste boligstrøk har en gjennomsnittspris på 13,2 millioner kroner
Denne saken ble første gang publisert 14/02 2013, og sist oppdatert 29/04 2017.