Slik gjør du hyttekuppet

Hytter på tilbud

Se hva du får for en million eller to i Sverige.

Et kjøp av hytte i et annet land kan ofte by på problemer og overraskelser. Det er mange ting som er annerledes ved boligkjøp enn det man er vant til hjemme.

Her får du vite det meste du trenger hvis du vurderer å kjøpe eller selge hytte i Sverige.

Les mer fra Nettavisen bolig:

Så lett åpner tyven døren din

Nettavisens bolig a-b-c

- Mange gjør feil når de skal selge bolig

1. HVORDAN FINNE DRØMMEHYTTA?

Det er opplest og vedtatt at hvis du skal finne en bolig i Norge, da går du på finn.no. Svenskene har sin egen søketjeneste for boliger, hemnet.se.

- Nordmenn har begynt å bruke Hemnet mer og mer. Du kan finne en del svenske fritidsboliger på finn.no, men det er et mye større utvalg på Hemnet. Nå har rundt halvparten av de nordmennene som henvender seg til oss funnet hytta på Finn, mens halvparten har funnet den på Hemnet, sier eiendomsmegler Mari Jankovski i Fastighetsbyrån til Nettavisen.

Første bud er altså å klikke seg inn på hemnet.se og begynne jakten på drømmehytta der.

- Et annet tips er å følge med på det svenske hyttemarkedet via svenske nettaviser, understreker eiendomsmegler Johan Siborne i Svensk Fastighetsförmedling til Nettavisen.

Du kan lese hvordan det for øyeblikket står til med hyttemarkedet i Sverige her.

2. DETTE SER NORDMENN ETTER

I de norgesnære kystkommunene Strømstad og Tanum selges godt over 50 prosent av alle fritidsboliger til nordmenn. Men hva ser vi egentlig etter når vi kjøper hytte?

- Det aller viktigste er avstanden fra din egen bolig. Etter rundt 2,5 timers kjøring går det en magisk grense. På denne tiden rekker ikke barna i baksetet å slå i hjel hverandre, sier eiendomsmegler Sven-Olof Jacobsson i Fastighetsbyrån muntert til Nettavisen.

Prioritert ønskeliste

Han kan fortelle at som med de fleste boligobjekter er det beliggenheten til hytta som teller. Men beliggenhet i forhold til hva? Jacobsson setter opp denne rangerte listen for hva vi ser etter når vi kjøper hytte:

1. Utsikt til sjøen

2. Kort vei til badested

3. Båtplass

4. Bilvei

5. Usjenert/privat beliggenhet

Han forteller videre at de som er pluss 55 år gjerne kjøper en leilighet eller en villa med helårsstandard og bor der størstedelen av året, mens de tilbringer vinteren i Spania.

- Yngre folk kjøper mer fritidshus og er mer opptatt av at det skal være nærme sjøen, sier Jacobsson.

Disse stedene er hottest nå

Hvis du er ute etter noe at det hotteste langs Sveriges vestkyst, har eiendomsmegler Johan Siborne en klar oppfatning av hvor det er mest populært å ha hytte for tiden.

- På toppen av folks ønskeliste er Fjällbacka, mens Hamburgsund og Grebbestad kommer på delt annenplass, sier han.

Siborne forteller at de mest eksklusive stedene å ha hytte er ute i selve skjærgården på øyer som Öddö, Rossö, Tjärnö og Resö.

3. PRISANTYDNING OG TAKST

Hvis du ser på noen svenske hytteprospekt vil du raskt legge merke til den vanligvis svært store forskjellen mellom hyttas takst og prisantydning, noe vi ikke er vant med i Norge.

Fredrik Källén i Fastighetsbyrån forklarer:

- Staten har i utgangspunktet satt en takst på alle eiendommer i Sverige, og beliggenheten har ingen ting å si for denne taksten. Dermed er det stort sett verdien av boligen som reflekteres i denne summen, sier eiendomsmegleren.

Källen forteller at taksten sjelden endres på spesifikke hytter, men at staten kan øke den dersom de over tid ser at et boligstrøk er spesielt dyrt.

Finnes ikke takstmenn i Sverige

I Sverige finnes det altså ingen takstmenn på samme måte som vi har i Norge.

- Vi eiendomsmeglere bryr oss ikke om den statlige taksten når vi setter en prisantydning. Du kan si at vi er både meglere og takstmenn i ett, sier Fredrik Källén.

Dermed er den oppgitte taksten i prospektet i Norge og Sverige to forskjellige ting. Den svenske taksten kan best sammenlignes med begrepet "ligningsverdi" som vi har i Norge.

- Formuen din regnes ut fra denne takstverdien, sier advokat Kjell-Ove Engeseth til Nettavisen.

Nordmannen har hatt hytte i Sverige i 34 år og jobber blant annet med generasjonsskifte av svenske boliger.

4. SKATT OG AVGIFTER

Taksten brukes ikke bare når du skal beregne formuesverdien til hytta.

- Den er også med på å bestemme hvor mye du må betale i årlig fordelsbeskatning for bruk av eiendommen, sier advokat Engeseth.

Det som tidligere het eiendomsskatt er nå erstattet med en kommunal avgift. Dette er et årlig beløp på 0,75 prosent av boligens takst, men maksimalt 6000 kroner i året.

Gevinstskatt

Hvis du noen gang kommer til å selge hytta, skal du vite at du må betale 22 prosent i gevinstskatt uansett hvor lenge du har eid den. Men selvfølgelig bare dersom du får mer for den enn du en gang ga.

- Hvis du skal selge eller har arvet en hytte i Sverige og lurer på hvordan du best kan ordne dette skattemessig, bør du snakke med norske advokater som kjenner norsk skatterett. Ikke en svensk eiendomsmegler, råder Engeseth.

Meglerprovisjon

Som hytteselger eller kjøper i Sverige er det flere avgifter du må tenke på.

Selger betaler megleren. Provisjonen ligger gjerne mellom 5 og 7,5 prosent av salgssummen. Ved høy salgsverdi vil prosentsatsen ligge lavere enn ved lav salgsverdi.

Kjøper må betale et tinglysningsgebyr på 1,5 prosent, i tillegg til 821 kroner i dokumentavgift.

Årlige hytteavgifter

I samarbeid med eiendomsmegler Sven-Olof Jacobsson i Fastighetsbyrån har vi under satt opp et regnestykke over hva du må regne med å betale i årlige avgifter som hytteeier i Sverige.

Årlige svenske avgifter

Vann og kloakk	4000
Søppel	1800
Feier	800
Strøm og varme (mai-august)	4000
Forsikring	2000
Annonsørinnhold Julekalenderne mannfolk ønsker seg i år Kommunal avgift (eiendomsskatt)	6000
Totalt	18 600
Per måned	1550

Prisene over kan selvfølgelig variere. Ikke minst vil prisen på strøm avhenge stort av hvor mye du bruker hytta.

5. TILSTANDSRAPPORT, DETTE MÅ DU VITE PÅ VISNING

Når drømmehytta er funnet og du er klar for å ta den i nærmere øyesyn, er det et par ting det er greit å være klar over.

I mangel av et eget takstmannsystem kan opplysningene rundt tilstanden til svenske boliger være sparsommelige.

- Det finnes sjelden objektive tilstandsrapporter. Selger skriver ned det han vet er av mangler, men så er det kjøperen som er ansvarlig for det han kjøper, sier Sven-Olof Jacobsson i Fastighetsbyrån.

Dermed er det svært viktig at du selv gjør en grundig gjennomgang av boligen du vurderer å kjøpe. Det er aldri dumt å ta med seg noen som kan mer enn en selv om kvaliteten på boliger.

Mange velger tilstandsrapport

Det finnes eiendomsmeglere som tilbyr en objektiv og grundig gjennomgang av boligen.

Svensk fastighetsförmedling har et samarbeid med selskapet Anticimex. For 16 700 kroner kan selger kjøpe seg en kombinert tilstandsrapport og forsikring - kalt "Varudeklarerat".

Da går Anticimex gjennom boligen for feil og brister i bygningskonstruksjonen og påpeker det de finner.

- På den måten vet kjøper at boligen er gått nøye gjennom, og skulle det være noen mangler vil han bli gjort oppmerksom på disse. Denne sikkerheten kan være avgjørende for om kjøper vil satse på en bolig eller ikke, mener eiendomsmegler Johan Siborne i Svensk Fastighetsförmedling.

I tillegg får selger en forsikring med på kjøpet.

- Vanligvis er selger ansvarlig for feil som blant annet råte på huset i ti år etter at boligen er solgt, men ved å kjøpe en Varudeklarering overdras dette ansvaret til Anticimex, forteller Siborne.

Han forteller at rundt 70 prosent av deres selgere velger å tegne en slik tilstandsrapport/forsikring.

Dersom selger ikke gjør dette, kan hyttekjøper kjøpe en rapport i etterkant. Den koster i så fall 9000 kroner, men inneholder ingen forsikring.

- Vi er den eneste megleren som har dette samarbeidet med Anitcimex, men jeg vet at noen har tilsvarende tjenester, mens andre igjen jobber med å få det, sier Siborne.

6. ANNERLEDES BUDRUNDE

Når visningen er unnagjort og du er klar til å legge inn et bud på hytta, kommer en av de største forskjellene mellom det norske og det svenske markedet.

Bud ikke bindende

- Bud er ikke bindende i Sverige, forteller eiendomsmegler Sven-Olof Jacobsson.

Det betyr at man i teorien kan legge inn bud på flere eiendommer samtidig og eventuelt trekke seg fra det ene hvis man får tilslag på begge boligene man har budt på.

- Men jeg opplever ikke dette som noe problem. Det ligger en ære i å stå for budet sitt, og jeg synes ikke det er seriøst å by på flere hytter samtidig, understreker han.

Jacobsson mener det er bra vi har bindende bud i Norge, og synes det også burde vært innført i Sverige.

Ingenting klart før kontrakten er underskrevet

Mangelen på denne regelen kan få konsekvenser også for deg som kjøper.

- Hvis man har gitt et bud og fått aksept for dette av selger, så kan det fortsatt komme en annen kjøper i ettertid og by mer. Dette er det viktig å vite. Man har ikke fått hytta før man har underskrevet en skriftlig kontrakt, påpeker Johan Siborne i Svensk Fastighetsförmedling.

Uvant med budfrister

Sven-Olof Jacobsson forteller at det er uvanlig at svensker legger inn frister på sine bud, men at det likevel er fullt mulig å gjøre dette.

- Vi må ofte forklare svenske hytteselgere at dette er vanlig i Norge, sier han.

Hvis du tilslutt får kloa i drømmehytta vil du nå også få utskrift av kontaktinformasjon for alle andre budgivere som deltok i prosessen.

- Denne loven kom fra nyttår og er laget for at kjøpere skal kunne kontakte dem og få vite at budene deres var reelle. Det var tidligere noen episoder der noen selgere la inn falske bud på egne hytter slik at prisen ble presset opp, forteller Jacobssons kollega Fredrik Källén i Fastighetsbyrån.

7. PANTEVERDI OG LÅN VED KJØP

Hytta er kjøpt og låneopptaket skal gjøres. Men hvor bør du låne? Norge eller Sverige?

Lån penger i Sverige

- Hvis du kjøper i Sverige bør du også ta opp lån i Sverige. Da har du verdien i svenske kroner og lånet i svenske kroner. Det minimerer risikoen, sier Pengeforlagets ekspert på privatøkonomi Rune Pedersen til Nettavisen.

Årsaken er at hvis valutakursen i landet endrer seg, vil både gjelden og normalt sett også verdien på boligen endre seg i samme takt. Han mener derfor det blir mer spekulasjon dersom du låner i Norge. Da risikerer du i større grad at lånet går en vei og markedsprisen på boligen en annen.

- Hadde det vært veldig forskjellig rente i de to landene, eller finansmarkedet var mye mer ustabilt i landet du kjøper i, kunne det forholdt seg annerledes, sier Pedersen.

Pantebobligasjon er verdt penger

Men også når du skal låne i Sverige er det andre ting å forholde seg til enn i Norge. Der har de pantobligasjoner knyttet til hver enkelt bolig i landet. La oss ta et eksempel for å illustrere hvordan dette fungerer i praksis.

Du kjøper en hytte til tre millioner kroner som har en panteobligasjon på en million knyttet til seg fra tidligere. Det vil si at du har rett til å låne en million kroner i en svensk bank med sikkerhet i hytta.

Hvis du trenger å låne de resterende to millionene i en svensk bank, må du tegne en ny panteobligasjon på dette beløpet. Det koster deg 2 prosent av obligasjonsbeløpet og betales som en engangsavgift. Det vil si at du for å få lov til å låne de siste to millionene må betale 40 000 kroner bare for å oppta lånet. Noen slik prosentvis avgift har vi ikke i Norge.

Dette vil altså si at den panteobligasjonen på en million som allerede fantes på hytta har en verdi på 2 prosent av den pålydende millionen, altså 20 000 kroner.

Derfor bør du ha i tankene hva slags panteobligasjoner som finnes på hytta du vurderer å kjøpe, da dette i seg selv har en verdi dersom du må låne penger for å kjøpe hytta.

- Nordmenn pleier å benytte seg av den panteobligasjonen som eventuelt finnes på hytta, og så låner de resten hjemme i Norge med sikkerhet i huset sitt, forteller Sven-Olof Jacobsson.

8. GENERELT

Boplikt

Det er ingen boplikt i Sverige for hus og hytter. Du kan derfor trygt slå til på en villa som i utgangspunktet ikke er en hytte, men likevel kun bruke den for eksempel om sommeren.

Vær oppmerksom på at noen leiligheter har boplikt, men altså ikke hytter og hus.

Konsesjonskrav

Før var det konsesjonskrav til svenske hytter, da måtte man ha tilknytning til Sverige for å få lov til å kjøpe her. Denne bestemmelsen forsvant for rundt fem år siden, ifølge Sven-Olof Jacobsson i Fastighetsbyrån.

Utbygging

Det kan være smart å sjekke med megler om det er lov til å bygge ut på hytta du vil kjøpe.

Megler hjelper deg

I utgangspunktet vil eiendomsmegleren naturlig nok sørge for at alle papirer blir underskrevet og at alt rundt kjøp og salg går riktig for seg, så du skal kunne være like trygg på et kjøp i Sverige som i Norge.

Strandlinje

Det finnes mye færre perler med strandlinje i Sverige enn i Norge. Dette som følge av en mye strengere reguleringspolitikk.

Aktuelle linker

På Hemnet.se finner du den fyldigste oversikten over alle boliger som er til salgs i Sverige.

På Mäklarstatistik.se finner du oversikt over prisstatistikk i Sverige.

På Skatteverket.se kan du finne lover og regler rundt det skattemessige ved å eie bolig i Sverige.

Fakta i denne artikkelen var korrekte sommeren 2008, men kan selvfølgelig endres med tid og stunder.

Mer om bolig og hus på Klikk.no

Les også:

Fødte datterens trillinger

Madrid: Tapas-byen

Denne saken ble første gang publisert 13/11 2008, og sist oppdatert 29/04 2017.